«Des chiffres cataclysmiques». C’est en utilisant cette expression que la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a présenté les derniers chiffres des ventes d’appartements neufs en 2023, ce jeudi 15 février. Et les résultats sont, il est vrai, catastrophiques pour la profession. Seulement 94 800 logements ont été vendus par les promoteurs en 2023… Soit 26% de moins qu’un an plus tôt. Et pour les mises en catalogue de nouveaux logements, c’est encore pire : seulement 70 400 appartements supplémentaires sont venus garnir les offres des promoteurs 2023. Soit 32,7% de moins que l’an passé.

La raison principale de ces très mauvais chiffres, pour les promoteurs, est simple. Les candidats à l’acquisition d’un logement neuf ont vu leur pouvoir d’achat chuter en 2023, en raison de la remontée brutale des taux de crédit. Pour cette raison, décrit la FPI, les ventes s’effondrent, faute de financement pour les acheteurs.

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Des ajustements de prix dans certaines villes… et de grosses ristournes possibles

Ainsi, les stocks de logements invendus s’accumulent – souvent sans trouver preneur – dans les catalogues des promoteurs. «Nous sommes véritablement face à une crise de la demande», alerte Pascal Boulanger, le président de la FPI. «Nous sommes aujourd’hui dans une position où l’on se demande à quoi ça sert de lancer de nouveaux programmes, si c’est pour se retrouver avec des invendus sous les bras.»

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Dans ce contexte, les promoteurs tentent de s’ajuster. Ne serait-ce que pour «déstocker» les logements en catalogue, et éviter de se retrouver en faillite. En jouant autant qu’ils le peuvent sur les prix… dans la limite du possible. «Notre industrie ne ressemble pas à l’industrie du luxe, où la rentabilité peut être à deux chiffres. Pour nous, la rentabilité standard d’une opération immobilière se limite autour de 5 à 7% au final. Nos marges de manœuvre pour baisser les prix sont donc limitées», explique Pascal Boulanger.

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Les prix des appartements neufs ne dégringoleront donc probablement jamais à des vitesses folles, car les promoteurs ne peuvent se le permettre. Mais ils réalisent des efforts profitables aux candidats à l’achat. Ne serait-ce que pour maintenir à flot leur trésorerie, et éviter la banqueroute. Entre les derniers trimestres 2022 et 2023, les prix moyens du mètre carré des logements en catalogue sont ainsi restés très stables, autour de 4 870 euros en moyenne. Mais dans certaines zones, ils ont déjà sensiblement reculé. C’est notamment le cas dans les agglomérations de Clermont-Ferrand Métropole (-5,3%), Montpellier Méditerranée Métropole (-5,1%), Nantes Métropole (-4,3%), en Île-de-France (-3%) ou à Lyon (-1,2%). Retrouvez le détail des évolutions de ces prix ville par ville dans notre tableau ci-dessous.