Entre tous les indicateurs que les observateurs aiment suivre dans l’immobilier, le prix du mètre carré résidentiel vient en tête. Il n’est pourtant pas si loin, le temps où la connaissance d’un logement était bien imparfaite en ce qui concerne sa superficie. Il a fallu que la loi du 18 décembre 1996 rende obligatoire l’indication dans les annonces de la surface pour que chaque bien soit effectivement affecté de l’information du nombre de ses mètres carrés. Au passage, une définition simple s’est imposée, dite « superficie Carrez », du nom du député qui avait inspirée cette loi, Gilles Carrez, parlementaire et maire du Perreux en région parisienne. Le législateur est parti du principe simple que le consommateur n’ignorait rien du contenu d’une boite de conserve ou d’un tube de dentifrice, ni en quantité ni en qualité, et qu’aucune obligation de l’informer de la superficie d’un bien immobilier à usage d’habitation n’existait. Le paradoxe n’a pas eu de mal à emporter l’adhésion de l’Assemblée nationale et du Sénat, avec le soutien du gouvernement et de l’excellent ministre du logement de l’époque, Pierre-André Périssol. Cette mesure, imposée aux logements en copropriété, appartements ou maisons dites « en copropriété horizontale » est aujourd’hui dans l’inconscient collectif. D’ailleurs, les maisons individuelles sont aussi toujours associées à une superficie lors de leur construction, pour le bâti comme pour le terrain, et les acquéreurs successifs bénéficieront de la même transparence : cette mesure s’est taillée un statut de donnée de base d’un logement, quel qu’il soit.

Les observatoires de prix au mètre carré se sont multipliés depuis les années 2000

Il n’est pas surprenant que ce fût un élu de l’Ile-de-France, région où les logements sont de loin les plus chers du pays, qui ait eu cette sensibilité. Ailleurs, on ne s’accommodait pas mal de vendre un module, en indiquant le nombre de pièces dans la désignation de la typologie, de la studette au T5 ou au T7, ou encore au F5 ou F7 pour les appellations les plus anciennes. Gilles Carrez n’avait pas prévu qu’il allait avec sa loi déclencher un autre phénomène : les observatoires de prix au mètre carré se sont multipliés dès le début des années 2000, puisque le calcul rustique du rapport entre le prix total et le nombre de mètres carrés Carrez était permis. Quelle enseigne de transaction immobilière n’a pas créé son outil statistique sur la base de ses mandats et de ses ventes ? Gilles Carrez n’avait pas non plus anticipé un effet pervers de son initiative parlementaire : la querelle sur les chiffres. L’auteur de ces lignes a été à l’origine en 2009 d’une petite affaire d’État en dénonçant l’indigence de l’un de ces observatoires – largement fiabilisé depuis -. Cette crise a provoqué une mission confiée par le gouvernement et peu après une loi confiant au notariat la responsabilité de bâtir un observatoire exhaustif des transactions, au stade des avant-contrats, promesse ou compromis de vente, et bien sûr des ventes définitivement actées. On attend toujours cet outil national, qui serait un juge de paix dès lors qu’il serait exhaustif, par définition du rôle des notaires dans la chaine de valeur.

À LIRE AUSSI Cette région connaît la plus importante chute des ventes et des prix immobiliers

Bref, ce vide a le mérite de laisser un espace de débats sans limites. Et dans les données objets de plus de disputes, au sens classique du terme – c’est-à-dire de débats – ou au sens moderne – certains échanges entre patrons d’enseignes commerciales ou d’organisations professionnelles sont virils -, il y a le prix moyen du mètre carré à Paris. Passe-t-il vraiment, en cette période de graves difficultés du marché résidentiel, en-dessous de 10.000 euros du mètre carré ? Très vite, d’autres querelles apparaissent, à peine moins médiatisées et excitantes, autour de la même donnée pour Bordeaux, longtemps ville record de la vitesse d’augmentation, ou Biarritz, Vannes, Deauville, Nice, Marseille, Aix-en-Provence, Annecy, Strasbourg… En fait, l’attractivité d’une ville, touristique, culturelle, économique, implique désormais l’observation obsessionnelle du prix au mètre carré de son parc de logements. La conséquence est claire : ce sont les prix les plus élevés qui captent l’attention, et les autres fascinent bien peu. Avant que les évolutions des prix des villes moyennes les moins attrayantes fassent la Une des journaux, il se passera du temps.

Ces débats, pour intéressants qu’ils soient, font oublier l’essentiel : la valeur pathologiquement élevée dans l’absolu de ces prix en zones tendues, où la demande excède de beaucoup l’offre. Au fond, on entre dans des débats de riches, et sans s’en rendre compte on bascule doublement dans l’indécence. Indécence de réduire la France à ses villes les mieux dotées par le sort, alors même que les Français, aussi parce que s’y loger y est trop cher, ont des envies d’ailleurs. Indécence surtout parce que ces mêmes villes deviennent luxueuses. Les ménages qui peuvent encore, depuis ces quinze dernières années, s’y loger ont des revenus toujours plus élevés et leur sociologie s’upgrade. La représentation des ouvriers et des employés dans les acquéreurs des villes centres et des premières couronnes des onze métropoles du pays tangente zéro. La gentrification est à l’œuvre, et elle a contaminé les villes moyennes les plus prisées des Français depuis la pandémie et le goût assumé pour une vie plus aérée et plus sereine.

Jusqu’à 6 années de revenus pour devenir propriétaire dans une grande ville

Un indicateur d’expert, pourtant très parlant pour l’opinion, consiste à ramener le prix des logements dans un pays, une région, une ville, à un nombre d’années de revenus nets d’un ménage. La France est à cet égard un mauvais élève de la classe européenne, et même mondiale. Il fallait avant la hausse des taux, loin d’être compensée à ce jour par la baisse des prix ni par celle des revenus, 4,6 années, et jusqu’à près de 6 dans les grandes villes. Paris culminait déjà autour de 7 années. Plusieurs de nos voisins sont à la moitié. La pathologie majeure de notre marché résidentiel domestique est là, dans la cherté des logements rapportés aux capacités contributives des individus et des familles. C’est un frein évident à la consommation et donc à la croissance. C’est surtout une sorte de hache terrible qui coupe la France en deux, ceux qui peuvent devenir propriétaires et les autres. Un ténor de la transaction interrogeait naguère: « L’État veut-il que le logement devienne un signe extérieur de richesse ? »…. Le mal est fait, et depuis plus longtemps qu’on ne le dit.

À LIRE AUSSI Immobilier : à quoi servent les frais de notaire ?

Céder à la myopie de l’observation est dangereux et ne doit pas faire passer à côté du constat cardinal. Les valeurs relatives, qui plus est jaugées à une fréquence frénétique, pourrait occulter les valeurs absolues, dont les niveaux ne varient que peu dans la durée. Un ministre maire de Dunkerque, président d’une métropole où les faibles revenus et les ménages pauvres sont surreprésentés, n’oubliera sans doute pas ces fondamentaux. Il est peu probable qu’il soit aveuglé par les indicateurs de hausse des prix du mètre carré dans nos villes les plus merveilleuses. Il importe de ne pas se tromper de combat. Faire baisser le coût du foncier, référence du calcul du prix de tous les logements, et favoriser un aménagement du territoire plus équilibré, qui corrige la métropolisation, voilà quelles doivent être les priorités de l’action publique.