Quelle est l’ampleur de la baisse des prix au premier semestre 2023 ?

Thomas Lefebvre : Globalement, le cycle est baissier à Paris depuis la fin du premier confinement. La situation s’est généralisée à l’ensemble du territoire depuis le début de l’année 2023, à partir du moment où les Français ont rencontré des difficultés pour emprunter. C’est la première fois depuis 2015 que la France connaît une dynamique des prix négative, pour l’heure avec un modeste -0,4% au premier semestre 2023.

Comment voyez-vous les prix évoluer ?

Je les vois baisser de -1% en 2023, le retournement du marché étant très lent. Cela va sans doute s’accélérer ensuite. L’année 2023 est une année de transition. Nous changeons de monde, le coût des crédits va continuer à monter, pour s’établir autour de 4 à 4,5% en 2024, et cela passera donc par une plus forte baisse des prix en 2024.

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Ces baisses sont-elles suffisantes pour restaurer le pouvoir d’achat immobilier des Français ?

Que non! La hausse des taux des crédits, passés en dix-huit mois de 1% à 3,50%, voire 4% sur vingt ans, désolvabilise de nombreux ménages. Ce niveau de taux n’est pas problématique en soi. Mais ce qui l’est, c’est que les prix ont considérablement augmenté de 2015 à 2021, encouragés justement par des taux de crédit exceptionnellement bas. Sur ces huit ans, les prix du marché immobilier français ont progressé de… +32% !

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Faisons un simple calcul. Pour une mensualité de 1.000 euros, par exemple, un couple avait une capacité d’emprunt de 218.000 euros sur vingt ans, début 2022, quand les taux étaient à 1%. Désormais, la même mensualité leur permet (à 3,5% sur vingt ans toujours) d’emprunter 172.000 euros seulement! C’est simple, en dix-huit mois, ils ont perdu 21% de pouvoir d’achat immobilier. Or, je vous l’ai dit, au premier semestre les prix n’ont baissé que de -0,4%. Ils ne chutent pas suffisamment pour compenser la hausse des taux des crédits. Pour converger vers l’équilibre, il faudrait donc que les prix corrigent de l’ordre de -20%. Nous en sommes encore très loin !

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Ainsi, le marché est coincé partout ?

Non. Dans notre équation, nous avons les prix de l’immobilier, le niveau des taux des crédits, mais nous avons aussi le revenu et le patrimoine existant des ménages. Ceux qui souffrent le plus sont les primo-accédants qui, en raison de l’envolée passée des prix et à celle actuelle des taux des crédits, ne peuvent presque plus acheter dans des villes comme Paris ou Lyon, beaucoup trop onéreuses.

Ceux qui n’ont pas (ou moins) besoin de crédit pour acheter s’en sortent mieux, typiquement les secundo-accédants ou ceux qui ont un patrimoine important. Enfin, il est des zones où les prix sont encore bas (moins de 3.000 euros le mètre carré) au regard des revenus moyens des ménages, et le marché y est donc moins grippé.

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Où les prix baissent-ils le plus ?

Dans les villes les plus chères et là où les prix ont le plus fortement flambé, à savoir Paris, Lyon et Bordeaux, avec des baisses respectives de -2%, -4,6% et -5,7% au premier semestre 2023.

Et où observez-vous les plus fortes hausses ?

Elles sont moins spectaculaires que par le passé et il s’agit souvent d’un résidu de hausse. Toujours sur le premier semestre, le classement de tête est Nice, Strasbourg et Rennes, à respectivement +3,6%, +1,9% et +1,8%. Nice est un marché particulier, mais à Strasbourg et Rennes le pouvoir d’achat est moins contraint, parce que les prix moyens sont plus doux, de l’ordre de 4.000 euros le mètre carré contre 4700 euros à Bordeaux ou 5.000 euros à Lyon.

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Et qu’en est-il des zones rurales ?

Les prix y ont progressé de +18% sur deux ans (2021 et 2022) après la crise du Covid. Mais ils partaient de très bas. Les zones rurales affichent aujourd’hui des tarifs (de l’ordre de 2.000 à 2.500 euros le mètre carré) qui restent tout à fait supportables par rapport aux revenus des ménages. Du coup, la hausse des taux des crédits y est moins pénalisante qu’ailleurs et les prix y progressent encore légèrement (+1,8% au premier semestre 2023).

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