En pleine crise du logement en Europe, les villes redoublent d’efforts pour attirer les grands inves­tis­seurs inter­na­tionaux et relancer la construction. Le salon inter­na­tional de l’immobilier de Cannes s’impose comme un rendez-​vous clé, où le résidentiel suscite un intérêt croissant.

Le logement abordable, les dynamiques démogra­phiques et la nécessité d’un rappro­chement entre secteur public et privé sont au cœur des discus­sions du Mipim (marché inter­na­tional des profes­sionnels de l’immobilier). Conférences, sommet de « ré-​investissement » et inter­ven­tions de nombreux maires témoignent d’une volonté commune de trouver des solutions.

Comme d’autres repré­sen­tants de grandes métro­poles venus séduire les inves­tis­seurs, le maire de Londres, Sadiq Khan, a lancé un appel direct lors de son discours lundi devant un parterre de profes­sionnels : « plus d’investissements s’il-vous-plaît dans ma ville ».

Les inves­tis­seurs insti­tu­tionnels, parmi lesquels assurances, gestion­naires d’actifs et fonds de pension, pourraient jouer un rôle clé pour combler le déficit de logements. « Ils peuvent aider à combler ce fossé, par exemple en cas de problèmes chez les promo­teurs nationaux, et fournir du stock de logement », explique Tom Leahy, directeur de la recherche en actifs réels en Europe pour MSCI. En France, des entre­prises proches du secteur public, comme CDC Habitat et Action Logement, ont largement investi en 2024 en rachetant des logements à des promo­teurs en difficulté.

« Le problème actuel­lement est que l’immobilier dans son ensemble manque de nouveaux capitaux entrants », poursuit Tom Leahy, évoquant l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le marché.

À l’échelle mondiale, les actifs immobi­liers et les infra­struc­tures gérés par des entre­prises repré­sen­taient plus de 13.000 milliards de dollars en 2023, selon MSCI, dont 22 % consacrés au logement.

En France, les inves­tis­seurs insti­tu­tionnels se sont progres­si­vement détournés du secteur résidentiel depuis les années 1980, privi­lé­giant des place­ments plus lucratifs dans les bureaux, l’hôtellerie ou même les marchés financiers.

Toutefois, la tendance s’inverse. « Si vous regardez où les inves­tis­seurs veulent déployer des capitaux, le résidentiel est encore très haut placé (…), en raison de tendances struc­tu­relles : pénurie de logements, crois­sance des loyers dans beaucoup de grandes villes européennes, urbani­sation, crois­sance démogra­phique », souligne Tom Leahy.

À l’opposé, l’essor du télétravail a freiné le dévelop­pement du marché des bureaux, entraînant une baisse de la valeur de certains espaces professionnels.

« Le marché locatif peine à séduire les investisseurs »

La part du résidentiel dans les inves­tis­se­ments a connu une forte progression ces dernières années dans plusieurs pays européens, notamment au Royaume-​Uni et en Espagne. L’Allemagne fait exception, son parc locatif privé étant déjà majori­tai­rement géré par des entreprises.

« Les deux marchés les plus dynamiques en Europe sont le Royaume-​Uni et l’Espagne car ce sont des marchés dérégulés, avec des loyers qui montent » et un retour sur inves­tis­sement « au-​delà de 5% », indique Stéphane Theuriau, président de BC Partners Real Estate.

Les loyers ont grimpé en moyenne de 9 % au Royaume-​Uni et de 11 % en Espagne en 2024, poussant le gouver­nement espagnol à adopter des mesures pour tenter d’enrayer cette flambée des prix et stimuler la construction.

En France, le marché locatif peine à séduire les inves­tis­seurs insti­tu­tionnels. « La renta­bilité n’est pas assez attractive » en raison de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, analyse Florence Semelin, spécia­liste du résidentiel au sein du cabinet JLL.

L’impact des finan­ciers sur les locataires divise. Certains inves­tis­seurs de long terme contri­buent à la profes­sion­na­li­sation du marché locatif, cherchant à stabi­liser leurs locataires sur la durée. À l’inverse, d’autres, plus axés sur la renta­bilité, exercent une forte pression à la hausse sur les loyers, selon Tom Leahy.

Face à cette situation, des associa­tions ont manifesté mardi et mercredi devant le Mipim. Jean-​Baptiste Eyraud, porte-​parole de Droit au logement, dénonce un salon qui serait une « fabrique de la spécu­lation, du logement cher et de la crise du logement ».

Quant à la construction neuve en France, elle repose largement sur les ménages, qui ont financé 83 % des projets en 2023, tandis que les entre­prises, hors bailleurs sociaux, ne repré­sen­taient que 12 % des investissements.

« C’est un enjeu de faire revenir les inves­tis­seurs insti­tu­tionnels, mais cela ne suffira pas pour faire repartir la machine » de la construction, prévient la Fédération française du bâtiment.

(Avec AFP)

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