Difficile de dire si c’est une bonne ou une mauvaise nouvelle : les prix de l’immobilier dans le département des Alpes-Maritimes, malgré la hausse des taux d’emprunt et le contexte international, sont plutôt à la hausse : + 2,4 % dans l’ancien entre octobre 2025 et 2026, lissé sur un an. « Le marché résiste bien, cela montre que l’immobilier demeure une valeur refuge », souligne Stéphane Paolino, notaire à Cagnes-sur-Mer et chargé des questions immobilières à la Chambre des notaires du 06.
D’autant que les volumes de ventes restent stables, avec 18 318 appartements anciens vendus à fin juillet, contre 19 133 un an auparavant et 3 415 maisons contre 3 512 à fin juillet 2025.
Pour autant, la disparité des niveaux de hausses de prix, selon les secteurs, en dit long sur le comportement des acheteurs. « On parle de familles, mais pas du tout d’investisseurs, un marché qui s’est effondré avec la fin du dispositif Pinel [d’incitation à l’investissement locatif, ndlr] et dont le successeur, véritable usine à gaz, ne fonctionne pas », poursuit le juriste. Ainsi, les zones géographiques qui connaissent les plus fortes hausses de prix correspondent à des quartiers d’actifs, ou populaires. Comme Carros qui enregistre une envolée des prix du m² de 16,7 %, ou Nice Grand Nord (+ 12,2 %), ou encore Saint-André-de-la-Roche (+ 8,8 %), et Contes (+ 6,7 %). « Les acquéreurs sont toujours là, mais pas à n’importe quel prix. Ils vont là où les prix sont moins élevés, contrairement au littoral, et cela fait donc augmenter ces prix aussi mécaniquement », ajoute l’expert. La ville de Nice connaît, quant à elle, une hausse de 3,3 % contre 3,1 % pour Cagnes et Antibes.
230 000 euros de prix médian
Le prix médian des transactions dans l’ancien se situe ainsi dans le département à 230 300 euros pour une surface médiane de 52 m² et un prix médian au m² de 4 880 euros. Les maisons voient cependant leurs prix au contraire se rétracter (- 1,7 %) autour d’un tarif médian de 532 000 euros pour 112 m² de surface. Une donnée qui corrobore l’attrait pour les biens moins chers avec, sans doute, moins de candidats à l’acquisition de biens plus chers en valeur absolue. « On sait aussi que les étrangers ne représentent que 10 % des transactions, cette clientèle-là, avec un certain budget, n’est pas présente », analyse Me Paolino. Il faut tout de même compter 650 000 euros pour une demeure à Antibes, et 617 500 euros à Cannes.
Le tout dans un contexte où le neuf, avec une offre très réduite, est à la hausse : + 2,5 % à l’échelle du département pour 344 400 euros de prix médian et 58 m² de surface, « mais cela signifie 6 170 euros du m² pour un trois-pièces et 7 300 euros pour un 4 pièces, c’est très élevé pour une famille et il y a très peu de programmes en cours. » Résultat en cascade : les loyers flambent à leur tour, faute d’offres.
Alors quelle décision prendre dans cet environnement ? « Je conseille quoi qu’il en soit d’acheter plutôt que de louer, si la personne en a la possibilité. La propriété offre une sécurité. Et nous conseillons aussi, à la chambre, de ne pas hésiter à consulter son notaire en amont, pour mesurer la capacité d’achat, les leviers de soutiens familiaux comme les dons, ou les SCI (sociétés civiles immobilières) que l’on peut activer », conclut le notaire.
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