Dans un contexte de crise de la promotion immobilière, voir un programme de bureaux sortir de terre relève presque de la performance. A Nice, en cœur d’EPA, le Lab et ses 30 M€ investis en est le symbole en cette fin 2026. Et l’écosystème du BTP azuréen était là pour saluer la bonne nouvelle.

Le projet, développé par Cogedim dans la Plaine du Var, n’a d’ailleurs pas échappé aux turbulences du secteur. Son promoteur initial (Essor) a rencontré moult difficultés financières et fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, et c’est Cogedim qui avait repris les rênes en 2025, avant de retravailler le projet avec les collectivités et l’établissement public d’aménagement (EPA) en un temps record, y compris sur l’obtention d’un permis de construire modifié, délivré en un mois, pour retrouver un équilibre économique et une perspective heureuse pour le programme. Une rapidité saluée par Matthieu Mayer, directeur général délégué de Cogedim, lors du geste inaugural ce 19 octobre avenue Pierre Isnard. « Dans notre métier, le temps est facteur de risque« , a-t-il rappelé, évoquant la remontée des taux d’intérêt et ses conséquences sur le financement des opérations. « Le projet tel qu’on le connaît aujourd’hui ne serait sûrement plus possible actuellement.« 

>  Pour Cogedim, Le Lab s’inscrit dans une présence déjà ancienne sur le marché niçois de l’immobilier d’entreprise. En vingt ans, le promoteur a livré près de 32.000 m² de bureaux à Nice, répartis entre quatre opérations : Le 400 (11.400 m²), Premium (10.200 m²), Sky Valley (3.700 m² de bureaux dans un programme mixte) et Anis (6.800 m²). Des réalisations livrées entre 2005 et 2019.

SMA BTP investisseur et futur occupant

La particularité du Lab tient également à son montage immobilier. SMA BTP a acquis l’intégralité de l’immeuble et en occupera une partie pour ses propres équipes (une cinquantaine de collaborateurs sur les Alpes-Maritimes). Altarea devrait aussi y occuper quelque1.200 m² de bureaux.

>  SMA BTP occupera précisément 1.590 m² de bureaux, Altarea 1.186 m², regroupant les collaborateurs du groupe présents à Nice. Selon Cogedim, plus de 40 % des surfaces de bureaux sont ainsi déjà commercialisées. Le programme comprend également 1.545 m² destinés à la recherche et au développement, pour lesquels les recherches de preneurs se poursuivent

Au total, Le Lab développera 8.500 m² de surfaces tertiaires, dont 1.600 m² de laboratoires destinés aux activités de recherche et développement, l’une des originalités du programme, conçu pour accueillir des entreprises innovantes, notamment dans les secteurs de la santé et de la recherche.

Reste toutefois à trouver les futurs occupants de ces espaces spécialisés, même si côté municipalité, on évoque déjà des pistes solides. Les démarches commerciales sont en cours, mais aucun preneur des laboratoires n’est pour l’heure officiellement identifié. Un point qui ne semble pas inquiéter les porteurs du projet, qui soulignent que les décisions d’implantation des laboratoires nécessitent généralement plus de temps que celles des utilisateurs de bureaux traditionnels. Le chantier doit précisément permettre aux entreprises intéressées de mieux se projeter dans leurs futurs locaux.

La géothermie convoquée

Pour convaincre un marché tertiaire mou du genou, Le Lab mise également sur ses caractéristiques techniques et environnementales. Le bâtiment sera notamment équipé d’un système de rafraîchissement par géothermie (raccordé au réseau IDEX), destiné à améliorer le confort thermique des occupants pendant les périodes de fortes chaleurs, en réponse aux nouvelles attentes des entreprises, alors que les promoteurs doivent composer avec des coûts de construction élevés, des exigences environnementales renforcées et des utilisateurs plus attentifs à la qualité de leurs espaces de travail. A noter que Le Lab aligne aussi 51,3 KW-C d’installation photovoltaïque, et qu’il est labellisé HQBD Excellent et Eco-Vallée niveau 3.

Sur le plan architectural, le projet dessiné par l’Atelier A+ (Montpellier) a déjà été distingué par deux Pyramides d’argent de la Fédération des promoteurs immobiliers. Son architecte, Fabien Thuile, visiblement ému, insiste désormais sur l’enjeu de la réalisation : préserver les ambitions du dessin initial jusqu’à la livraison du bâtiment, « dans un contexte où construire devient chaque jour plus complexe », lui qui parle déjà, au sujet du Lab, d’une « belle réussite collective, parce qu’un bâtiment, c’est toujours une aventure collective ».

> Le projet prévoit une structure optimisée en béton bas carbone, l’utilisation d’éléments biosourcés et des protections solaires. Les eaux de pluie seront récupérées pour l’arrosage et l’entretien des espaces paysagers. Côté architecture, les lignes courbes, les façades vitrées et les volumes en gradins imaginés par Ateliers A+ seront complétés par des jardins suspendus et des terrasses plantées. À l’intérieur, les plateaux de bureaux modulables devront permettre de répondre à différents besoins professionnels.

Le concept ici : « la traduction d’une certaine idée de l’architecture méditerranéenne, à laquelle nous somme profondément attachés. Une architecture qui sait se protéger du soleil sans renoncer à la lumière, avec des espaces de travail prolongé vers l’extérieur, l’air, l’ombre et la végétation, pour se reconnecter à l’environnement. »

Des investissements privés mieux accompagnés par les collectivités

Présent lors de la cérémonie, Éric Ciotti a profité de ce geste inaugural de lancement des travaux (en réalité, les fondations sont déjà bien abouties) pour réaffirmer sa volonté de faciliter les investissements privés dans la Métropole niçoise. Le maire de Nice a notamment insisté sur cette nécessité de réduire les délais d’instruction des permis de construire et de mettre du foncier à disposition des opérateurs.

Le Lab s’inscrit dans un secteur de l’Ecovallée appelé à accueillir plusieurs opérations d’envergure. Éric Ciotti a bien sûr évoqué le transfert du Marché d’intérêt national vers La Baronne, le projet de parc des expositions et de palais des congrès sur le site actuel du MIN, et les quelque 250.000 m² de constructions envisagés dans la ZAC du Grand Arénas. Il a également rappelé les perspectives de développement de Nice Méridia, notamment dans l’enseignement supérieur et la recherche.

Avec sa double vocation tertiaire et scientifique, Le Lab doit trouver sa place dans cette transformation de l’Ouest niçois. Pour ses promoteurs, l’enjeu est désormais de mener le chantier à son terme tout en commercialisant les surfaces encore disponibles, particulièrement les laboratoires. La livraison est attendue au premier trimestre 2028. Côté commercialisation, CBRE, Arthur Loyd, Locopro et BNP sont à l’ouvrage.

« D’autres beaux projets à venir« 
Présent sur ce geste inaugural, Pierre Ippolito, qui s’est vu confier la réflexion sur les destinée de l’EPA à l’échelon métropolitain. « C’est une nouvelle dynamique, une nouvelle approche pour toute la Plaine du Var, à la fois architecturale et à la fois sur le contenu, avec l’accent mis sur le tertiaire spécialisé« , a-t-il confirmé. D’où l’exemplarité de ce Lab, qui allie bureaux et laboratoires, qui pourra accueillir d’autres typicités d’entreprises en coeur de moteur niçois, startups comprises, grâce à sa fonctionnalité et à sa modularité. Il faudra aussi trouver, en proximité (et pourquoi pas dans les murs-mêmes du Lab), des espaces dévolus aux incubateurs, notamment sur le segment de la santé. Il faudra composer avec les pistes, confirmées par Pierre Ippolito, sur les potentiels preneurs de locaux dans ce Lab d’un genre nouveau à Nice. « Nous avons identifié de petits besoins, mais des besoins réels sur la Métropole. L’idée serait d’encourager le flex-labo plutôt que d’attribuer tout l’espace à un même preneur, dans cet objectif de dynamisation et de développement  des medtechs à Nice. » Si Meridia a fait le plein sur son flanc Simone Veil, quelques dents creuses sont encore à l’étude un peu plus haut dans la vallée. Prochaine step ? Peut-être le Skin Institute promu par le professeur Passeron, dans la droite ligne d’une filière santé métropolitaine.

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