La demande locative reste forte. «Le développement du télétravail, facilité par la proximité du troisième plus grand aéroport de France, y contribue», indique Yoann Uzzan, d’Orpi Garibaldi Investissement. Et, malgré des prix d’achat élevés, il reste possible de viser autour de 5% de rentabilité moyenne, voire plus dans certains quartiers. Comme à Saint-Roch ou à Cessole, et autour du campus scientifique de Valrose, où le budget s’échelonne de 3.500 à 4.700 euros le mètre carré.
Exemple avec ce studio de 22 mètres carrés des années 1920, à Valrose, qui a changé de mains pour 102.500 euros. Et dont les 600 euros de loyer serviront 7% de rentabilité. Mais le rendement n’excède pas 4% dans les quartiers plus centraux de Riquier (prévoir aux alentours de 5.000 euros le mètre carré) ou du Carré d’or (tabler plutôt sur 8.000 euros le mètre carré). A l’image, dans le secteur Wilson, de ce deux-pièces de 39 mètres carrés datant lui aussi des années 1920, sur le boulevard Dubouchage, payé 265.000 euros, et qui ne se louera que 900 euros.
Investir en meublé
Dans cette ville où les moins de 25 ans pèsent 28% de la population, les investisseurs optent souvent pour la colocation, notamment à proximité des universités, en tablant sur un tarif de 550 euros la chambre dans les trois à quatre-pièces. De quoi faire nettement remonter son rendement locatif. Exemple à Notre-Dame, rue de Lépante, avec ce 68 mètres carrés acquis pour 325.000 euros, et que son propriétaire avait initialement loué nu, à 950 euros par mois (soit 3,5% de rendement). Il l’a finalement basculé en colocation de trois chambres et fait bondir son rendement à 5%, pour 1.350 euros de loyer total.
Mais les meublés loués auprès d’un unique occupant peuvent servir une rentabilité identique. A l’image de ce 47 mètres carrés au dernier étage d’un immeuble des années 1960 de l’avenue des Diables-Bleus, au pied du campus, payé 230.000 euros (loyer de 850 euros). Mais attention alors à proposer un équipement de qualité, en incluant notamment l’abonnement à Internet dans le loyer. Sans pour autant dépasser les 600 euros, le budget moyen pour se loger des étudiants niçois.
Investir dans le neuf
Avec une offre avoisinant les quinze mois de commercialisation, contre neuf au niveau national, selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le choix est large en matière de neuf. Les prix, eux, ne s’assagissent pas pour autant, et il faut prévoir un tarif moyen de 6.474 euros le mètre carré (+12,8% sur un an). Si bien que le rendement à attendre n’excède pas 3,5%. A l’image, avenue Simone-Veil, de ce trois-pièces de 62 mètres carrés, au sein du programme Ayla de Pitch Immo, dans le quartier Joia, affiché à 275.156 euros, pour un loyer potentiel de 780 euros. Les secteurs en pleine transformation du Grand Arénas et de Nice Méridia proposent aussi les premiers programmes en Pinel+, au rabais d’impôts maximal maintenu à 21% (pour douze ans d’engagement de location), mais aux normes de confort rehaussées.
A proximité de l’aéroport et le long de la ligne 3 de tramway, ils présentent un bon potentiel. A Méridia, dans le programme Bouygues Oasis, il faut par exemple prévoir 346.000 euros pour un trois-pièces de 67,72 mètres carrés avec balcon, qui pourra se louer 1.050 euros (soit 3,5% de rendement).
4 quartiers où investir
© Capital
Les professionnels qui ont participé à notre enquête: Orpi Garibaldi Investissement, SwissMedImmo.
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