La chambre des notaires de Gironde vient de publier les chiffres concernant les transactions immobilières de 2023. Tour d’horizon en quatre points.

1 Un marché en recul, mais en recul relatif

Le marché immobilier est en recul en Gironde : cela a été établi par le site seloger.com ; la Chambre des notaires le confirme. Avec d’autant plus de crédibilité que toutes les transactions passent nécessairement par les professionnels qu’elle représente. Et les chiffres qu’elle a rendus publics sont éloquents. En 2023, le nombre de transactions accuse une baisse globale d’environ 20 %, dont notamment une…

La chambre des notaires de Gironde vient de publier les chiffres concernant les transactions immobilières de 2023. Tour d’horizon en quatre points.

1 Un marché en recul, mais en recul relatif

Le marché immobilier est en recul en Gironde : cela a été établi par le site seloger.com ; la Chambre des notaires le confirme. Avec d’autant plus de crédibilité que toutes les transactions passent nécessairement par les professionnels qu’elle représente. Et les chiffres qu’elle a rendus publics sont éloquents. En 2023, le nombre de transactions accuse une baisse globale d’environ 20 %, dont notamment une chute de 56 % pour les appartements neufs.

En termes de prix, on est ainsi à -6,5 % pour les appartements anciens et -5,5 % pour les maisons anciennes. Effondrement ? Delphine Detrieux, présidente de la Chambre des notaires, relativise : « Cette baisse est nationale. Et elle fait suite à une dynamique de +10 % chaque année depuis 2020, qui devait bien s’arrêter un jour ! Nous sommes dans une phase de tassement. »

Et de rappeler que le volume de transactions de 2023 est en fait similaire à ceux observés avant le Covid. « Mais les prix, eux, sont bien plus élevés. » De fait, la métropole bordelaise reste la troisième plus attractive de France hors Paris, selon la dernière étude de l’Observatoire des métropoles. Derrière Lyon et Nice mais devant Lille ou Nantes. Et ses atouts – qualité de vie, environnement… – ne relèvent pas d’un phénomène de mode.

« Le volume de transactions de 2023 est similaire à ceux observés avant le Covid, mais les prix, eux, sont bien plus élevés »

Outre les raisons bien connues de ce ralentissement (inflation, hausse des taux d’intérêt…), Delphine Detrieux pointe aussi des décisions spécifiques à la Gironde : encadrement des loyers à Bordeaux et mise en place dans la métropole d’un permis de louer qui fait qu’un bien ne peut pas arriver sur le marché sans feu vert des services de l’urbanisme. « Ces mesures sont extrêmement vertueuses. Le problème, c’est qu’elles sont arrivées en même temps. Il y a eu un effet entonnoir. »

2 Bordeaux, Libournais, Bassin : situations contrastées

Si la tendance au recul est générale, on note quand même quelques particularités. À Bordeaux, le prix au mètre carré augmente toujours dans des quartiers excentrés comme le Lac (3 590 euros, +1,3 %) ou le secteur Chartrons-Grand Parc (4 610 euros, +0,1 %). Dans l’agglomération, des communes proches de Bordeaux et bien desservies par les transports en commun voient encore le logement ancien progresser : 3 970 euros à Talence et au Bouscat (respectivement +1,5 % et +2,3 %).

« Le Nord-Gironde est le secteur le plus abordable pour un public avec un budget restreint ou pour des primo-accédants »

Dans le Nord-Gironde, le prix médian des terrains à bâtir a augmenté de 1,2 % mais reste à 60 700 euros. « C’est toujours le secteur le plus abordable pour un public avec un budget restreint ou pour des primo-accédants, analyse M^e Victor Marin. Et le projet de base de la Sécurité civile à Libourne, avec l’arrivée de 1 500 habitants, va dynamiser ce secteur. » De fait, il n’y a qu’à Libourne que le nombre de transactions a progressé. Sur un tout petit volume, il est vrai (voir l’infographie).

Et sur le Bassin, la crise ne semble pas exister. Boostés par une offre réduite et peu extensible, les prix sont soit stables (495 100 euros : prix médian pour une maison ancienne), soit en hausse, jusqu’à +7,4 % pour les terrains à bâtir. À Arcachon, Lège-Cap-Ferret ou La Teste-de-Buch, des maisons d’exception se vendent toujours à plusieurs millions d’euros. Pour plusieurs centaines de mètres carrés habitables et plus de 1 000 mètres carrés de terrain…

3 Des acquéreurs plutôt jeunes… et Girondins

C’est un public plutôt jeune qui tire le marché. 28 % des acquéreurs ont entre 30 et 39 ans, et on grimpe à 42 % si on ajoute les moins de 30 ans. Cette population achète prioritairement dans la métropole bordelaise, ou pas trop loin, dans l’Entre-deux-Mers ou le Nord-Gironde. À l’inverse, les 60 ans et plus achètent avant tout sur le bassin d’Arcachon (40,8 % d’entre eux) et dans le Médoc (24,8 %). « Plus on avance dans l’âge, plus on cherche le bord de mer », résume Delphine Detrieux.

« Les acquéreurs franciliens ne sont que 6,7 % en Gironde. Près de 80 % des acquéreurs sont des Girondins »

Qui tord au passage le cou à l’idée selon laquelle Bordeaux serait colonisée par les Parisiens : « Les acquéreurs franciliens ne sont que 6,7 % en Gironde, et c’est en priorité vers le bassin d’Arcachon qu’ils se tournent. Près de 80 % des acquéreurs sont des Girondins. » Quant aux catégories socioprofessionnelles, ce sont pour plus de la moitié des professions intermédiaires et des cadres supérieurs.

4 Des raisons d’y croire en 2024

Ces acquéreurs vont-ils revenir plus nombreux sur le marché ? Delphine Detrieux le suppose quand elle note (comme d’autres) que les prêts immobiliers ont cessé d’augmenter. « Certaines banques ont même baissé leurs taux. Les Français reprennent progressivement confiance, même si cela prend du temps. »

Elle pointe aussi des projets porteurs comme la requalification des allées de Tourny, à l’horizon 2027. « On est probablement arrivés à la fin de l’attentisme. 2024 devrait être l’année d’un tournant. »