Ce revirement de situation, rapide et brutal, a pris par surprise acquéreurs et vendeurs. Pour les premiers, à la flambée des taux d’intérêt se sont ajoutées les nouvelles normes d’obtention des crédits édictées par le Haut conseil de stabilité financière. Bon nombre d’entre eux se sont vu refuser leur demande de prêt ces derniers mois, notamment les investisseurs locatifs. Résultat, sur un an, le nombre d’emprunts accordés a chuté de près de 44 %. Pour les seconds, c’est la douche froide : ceux qui pensaient revendre bien plus cher que le prix d’achat en sont parfois pour leurs frais. Certes, depuis plus de vingt ans, nonobstant les à-coups de 2008 (crise des subprimes) et 2011 (crise financière), les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter, parfois de plus de 200 %. Et dès 2020, passé la crise sanitaire, l’appel de la mer et du vert avait enflammé les zones côtières et les villes moyennes.

Las, les vendeurs doivent se placer aujourd’hui dans une optique radicalement opposée et revoir à la baisse leurs prétentions. « Il n’est plus possible de remettre sur le marché sa résidence principale au bout de deux ou trois ans en espérant amortir les frais de notaire », constate Charles Marinakis, président de Century 21. L’immobilier ancien a donc subi un gros coup de frein. « Si le volume des transactions a globalement chuté de 20 %, les prix, eux, n’ont reculé que de 5 % environ », constate Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt. Un repli insuffisant pour compenser la baisse de la capacité d’endettement : selon Orpi, il faudrait que les prix baissent d’au moins 10 % pour que le marché se fluidifie un peu.

Pour l’instant, « la baisse des prix est plus marquée là où ceux-ci avaient le plus augmenté », souligne Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plateforme MeilleursAgents. Et de citer Lyon (- 8,4 % sur un an), Bordeaux (- 8,3 %), Nantes (- 5,1 %) ou Paris (- 4,8 %), tandis que les prix restent relativement stables à Toulouse, Strasbourg ou Lille (de – 0,7 % à + 0,5 %). Seules continuent de progresser Nice (+6,3 %) et Marseille (+2,3 %).

En attendant, le stock de logements cherchant un nouveau propriétaire se gonfle. « Le volume d’annonces a bondi de 45 % sur un an et leur durée de publication en ligne est passée de 54 à 67 jours en moyenne », relève Philippe de Ligniville, directeur général adjoint du portail Bien’ici. Contraints par les emprunts, et alors que les prix n’ont pas assez reculé, les primo-accédants restent à la porte, coincés dans un marché locatif tendu. « Sont présents ceux qui peuvent payer cash, profitant de l’épargne accumulée lorsque les taux étaient à 1 % et qu’il était préférable d’emprunter, ou les secundo-accédants avec un bon apport personnel », remarque Yann Jéhanno.

Les autres doivent être plus agiles et faire des concessions, et non des moindres : sur l’emplacement, sur la surface ou sur les travaux… Un phénomène s’est par ailleurs imposé : la prise en compte de la note du logement à l’issue du diagnostic de performance énergétique. Pour ceux qui obtiennent une étiquette F ou G – les passoires thermiques –, la décote est beaucoup plus importante, de l’ordre de 10 à 20 %, afin de tenir compte des travaux à venir.

Dans le neuf, la situation est encore plus critique. La contraction du crédit, conjuguée à la fin annoncée du dispositif de défiscalisation Pinel l’an prochain, a entraîné une augmentation du taux de désistement, qui dépasse les 40 % chez les promoteurs. « Nous essayons d’accompagner au mieux les clients pour les rassurer, mais les délais de vente s’allongent », explique Chloé Beauvallet, directrice générale adjointe de Cogedim. Contrairement à l’ancien, les prix ne baissent pas, même si les promoteurs multiplient les gestes commerciaux. Une résistance liée à la hausse des coûts de construction, notamment des matériaux, et à l’entrée en vigueur des nouvelles normes environnementales.

Couperet brutal sur le marché de l’immobilier

Conséquence : le secteur du logement neuf est au plus bas. Les permis de construire ont chuté de près de 28 % et les démarrages de chantier de 37 % à fin août sur un an, selon le ministère de la Transition écologique. « Nous retardons le lancement de projets qui peineraient à trouver preneur dans les conditions actuelles », confie Olivier Durix, directeur général des offres & clients chez Bouygues Immobilier. Pour ceux qui rêvaient de faire construire une maison, c’est « cataclysmique, déplore Grégory Monod, président du pôle habitat de la Fédération française du bâtiment. Les ventes de maisons neuves ont chuté de 39 % sur douze mois à fin août et le secteur devrait comptabiliser 70 000 ventes cette année, contre 122 000 en moyenne entre 2007 et 2022. Et cela ne va pas s’améliorer, puisque la maison neuve est exclue de la prochaine mouture du prêt à taux zéro ». Celui-ci sera réservé aux appartements neufs en zones tendues.

Seul l’immobilier de luxe semble avoir échappé au marasme. Les biens d’exception sans défaut, décorés jusqu’à la petite cuillère à café, situés dans les meilleurs emplacements de Paris ou de la Côte d’Azur, continuent de susciter les convoitises des acquéreurs français et étrangers, de 5 à 50 millions d’euros. Mais pour ceux entre 1 et 5 millions d’euros, « 2024 devrait être une année plus compliquée, pronostique Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France & Monaco. La baisse des prix devrait aussi affecter le haut de gamme, car les acquéreurs se montrent un peu plus hésitants compte tenu du contexte économique international ». A moins qu’ils ne trouvent, une fois de plus, valeur refuge dans la pierre.

Dossier réalisé en partenariat avec Meilleurs Agents pour les prix de l’immobilier utilisés.