Comme partout en France, le marché retrouve des couleurs. Signes de cette vitalité retrouvée du secteur : davantage de ventes et des délais raccourcis. Ces valeurs restent quasi stables dans l’ancien. « Depuis janvier, la demande ne faiblit pas », indique Yoann Jardillier, de l’agence L’Adresse. Mais l’offre de biens à vendre ne suit pas ce rebond de candidatures alimenté par le retour des primo-accédants, investisseurs et acquéreurs locaux en quête de résidence principale.

« Promenade des Anglais, Carré d’or… Certains quartiers de Nice attirent en permanence des Français ou des étrangers à la recherche d’un pied-à-terre ou d’une résidence secondaire », précise Taylor Brival, mandataire chez OptiHome. « On compte 1,3 acheteur pour un vendeur. Cela ne suffit pas à provoquer une tension sur les prix. Toutefois, cela risque à terme d’être le cas si cette situation perdure », analyse Franck Torres, chez Era. Même si les commercialisations des programmes neufs sont dopées par le dispositif Pinel, le PTZ+ et des taux d’intérêt historiquement bas, les prix de sortie des appartements en Vefa ne faiblissent pas. « Il existe un déficit structurel de l’offre qui maintient des valeurs à des niveaux élevés », affirme Jean-Marie Ebel, président de l’Observatoire immobilier de l’habitat Côte d’Azur. Selon MeilleursAgents.com, le pouvoir d’achat immobilier s’est restauré depuis cinq ans. Grâce à la baisse des taux et du prix de la pierre, on peut aujourd’hui s’offrir un nid de 35 m2 contre une surface de 29 m2 en 2011.

La cote par quartier

Fabron

Cette partie de Nice ouest garde les faveurs des cadres sup mutés dans la région. En choisissant un lieu de résidence calme et vert, niché sur les hauteurs de la ville, ils peuvent sortir facilement de Nice. Idéal pour aller travailler à Sophia-Antipolis ou rejoindre l’aéroport. « Ce secteur connaît beaucoup de rotations de biens en raison de départs et d’arrivées régulières des cadres de grandes sociétés », reconnaît Jérôme Ugo, chez Laforêt Immobilier Nice Centre. Ici, les belles résidences privées (piscine, tennis) des années 70 et 80 sont légion. Leurs prix grimpent au fur et à mesure qu’on monte sur la colline de Fabron et qu’on dispose d’une vue dégagée. « En bas, comptez de 2 500 à 3 000 euros/m2 mais entre 4 000 et 6 000 euros sur les hauteurs », précise Franck Torres. Les amateurs de neuf prévoiront entre 5 500 et 7 000 euros/m2.

Promenade des Anglais

Micromarché du centre, la « Prom » a ses aficionados. Son bruyant trafic routier ne décourage pas les acquéreurs étrangers et français en quête de pied-à-terre face à la mer. Le prix varie selon le numéro. À l’ouest, le secteur proche de l’aéroport est moins prisé et donc moins cher. Mais la section de la Promenade située entre le Negresco et le théâtre de verdure est la plus onéreuse. C’est là que se trouvent belles plages et boutiques de luxe. Pour habiter un immeuble historique ou de grand standing, tablez entre 8 000 et 10 000 euros/m2. Les biens des rues perpendiculaires à la Promenade, donc sans vue sur la mer, décotent de 15 à 20 %.

Carré d’or

Ce quadrilatère situé entre la mer, le boulevard Victor-Hugo, les avenues Gambetta et Jean-Médecin garde des prix en hausse légère. « Ici, la demande reste soutenue avec davantage d’acheteurs depuis janvier », affirme Moïse Vergeot, président du réseau local Orpi. Les immeubles bourgeois de bonne facture y partent entre 6 000 et 7 000 euros/m2. Les petites surfaces sont très convoitées pour des pied-à-terre ou pour de l’investissement locatif, notamment en location saisonnière.

Les Musiciens

À cinq minutes des plages, cet agréable secteur séduit une clientèle goûtant la proximité de la promenade des Anglais (sans en payer le prix fort), et un environnement paisible. Les grands appartements y sont nombreux. « Ils attirent en permanence des acheteurs français ou étrangers recherchant une résidence principale ou secondaire », explique Nadia Chappuis, mandataire du réseau Capifrance. Les biens à rénover coûtent environ 4 500 euros/m2. Pour un appartement en bon état dans un immeuble bourgeois ou Art déco, comptez de 5 000 à 6 000 euros/ m2. La présence d’un balcon dope le prix. Affiché à 1,20 million d’euros, un duplex de 160 m2 avec terrasse de 70 m2 dans un château Belle Epoque dominant le palace Negresco s’est vendu 1 million d’euros. « Cette baisse de 20 % tient aux travaux (climatisation, etc.) à entreprendre dans ce beau volume néogothique », explique Roxana Petitpierre, gérante de l’agence Anaxor.

Le port

Circulation importante et problèmes de stationnement n’entament pas l’engouement pour ce vieux quartier populaire. Ses prix sont montés d’un cran. Les acheteurs étrangers apprécient ce secteur typique pour sa centralité commerçante. L’autre atout ? La future ligne 2 du tramway, qui desservira la ville d’est en ouest en moins de trente minutes, rendant alors ce secteur très accessible. Le port concentre des immeubles typiques du XIXe siècle, souvent sans ascenseurs. Les appartements sombres des ruelles coûtent entre 3 500 euros (à rénover) et 5 500 euros/m2. Ceux en étages élevés avec vue directe sur les bassins, les bateaux et la mer partent entre 6 000 et 7 000 euros/m2. « La stabilisation des valeurs s’explique par la moindre présence d’acheteurs étrangers, notamment russes et anglais », tempère Benjamin Mondou, chez Century 21 Lafage Transactions.

Cimiez

Commerces, bonnes écoles, ces pentes résidentielles plaisent aux familles et aux retraités. De larges avenues concentrent des résidences haut de gamme entourées de verdure et proposent de grands appartements parfois avec une vue dégagée.

Gairaut

Loin du centre-ville agité, cette partie de Nice nord abrite de nombreuses copropriétés des années 60 et 70. Le prix moyen dans l’ancien ? Environ 3 000 euros/m2. Un 3-pièces de 70 m2 coûte 160 000 euros. « Le ticket d’entrée d’une maison d’une centaine de mètres carrés démarre à 500 000 euros », indique Nadia Chappuis, de Capifrance. Une habitation de 80 m2 à rénover avec 2 chambres et un jardin de 120 m2 s’est vendue 430 000 euros. Sur les hauteurs, un couple de retraités allemands a déboursé 1,95 million d’euros pour cette propriété comptant 3 maisons (surface de totale de 500 m2), piscine et terrain de 3 500 m2.

Mont-Boron

Poumon vert de l’Est niçois, ces pentes résidentielles fourmillent de copropriétés de standing des années 70 et 80. Les boulevards et avenues Franck-Pilatte, Maurice-Maeterlinck, du Mont-Alban, Jean-Lorrain et du Cap-de-Nice égrènent des résidences cossues dotées d’appartements paisibles, avec terrasses et vues sur la baie des Anges. Cette zone verdoyante, classée et protégée, n’est plus constructible. Elle aimante une clientèle locale et amatrice de résidences secondaires. Dans une copropriété luxueuse, compter entre 8 000 et 13 000 euros/m2, selon la vue, la situation sur la colline et l’exposition de l’appartement. « Des biens rares et haut de gamme peuvent atteindre des pics à 15 000 à 16 000 euros/m2 », précise Yoann Jardillier, de l’agence Immobilia (L’Adresse). L’éventail de prix pour les rares villas du secteur : entre 1 et 15 millions d’euros !

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