Le cri d’alarme des professionnels de l’immobilier sur les marchés de la location est bien réel, « L’accession à la propriété est de plus en complexe pour les Français. Au cours des derniers mois, la demande de logements à louer s’affiche en nette hausse. En parallèle, le nombre de biens proposés diminue sensiblement. Face à cette situation aux causes multiples, les réseaux d’agences immobilières évoquent un risque imminent de blocage sur le marché français de la location », indique le site spécialisé Meilleurtaux. Même son de cloche du côté de La Forêt, qui a réalisé une étude sur le sujet et qui estime qu’« au bord de la saturation, le marché locatif semble sur le point de se bloquer ».

De la même façon que les Français désireux d’acquérir un logement sont pris en tenaille entre des taux de crédits de plus en plus élevés et des biens à acheter dont les prix restent élevés (La Dépêche du 14 août), les candidats à la location font face à une offre sous tension avec une demande de logements à louer qui a explosé et un nombre de biens qui n’est pas suffisant.

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Des locataires qui le restent faute de pouvoir acheter

D’un côté « empêchés d’accéder à la propriété, les locataires restent en place plus longtemps, avec une durée d’occupation qui ne cesse de progresser », note La Forêt. D’un autre côté, « les investisseurs, plus réticents, sont censurés par les critères d’accès au crédit dictés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ainsi que par les règles d’encadrement des loyers et par un calendrier de rénovation énergétique intenable ». Ce dernier point concerne les passoires thermiques : depuis le 1^er janvier dernier, la location les logements dits « passoires énergétiques » est désormais interdite – une mesure qui ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location.

Conséquences de cette nouvelle donne : le volume des transactions immobilières est en repli. La Forêt a mesuré ce repli à 14 % entre le 1^er semestre 2022 et le 1^er semestre 2023. « Orpi a récemment annoncé via un communiqué un recul de 20 % en moyenne sur le premier semestre. Mais dans certaines grandes villes, le réseau déplore des baisses encore plus marquées, à plus de 60 % à Marseille, et jusqu’à plus de 80 % à Montpellier, soit trois fois moins qu’en temps normal », souligne Meilleurtaux, qui met en exergue un autre facteur, le manque d’enthousiasme des bailleurs, qui préfèrent de plus en plus souvent la vente à la location.

« L’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et autres associations de propriétaires soulèvent des contraintes multiples, comme l’encadrement des loyers dans plusieurs grandes villes, la forte hausse des impôts fonciers », observe Meilleurtaux, qui ajoute à ce tableau « le basculement d’un nombre croissant de logements vers la location touristique de longue durée, ce qui nuit à la location classique ». Un phénomène qui touche particulièrement les villes touristiques. Raison pour laquelle le gouvernement prévoit une réforme de la fiscalité de la location saisonnière, qui devrait s’inscrire dans le prochain projet de loi de finances 2024, qui arrive en discussion au Parlement à l’automne.

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Une réaction tardive et trop mesurée selon certaines associations qui estiment que l’exécutif tarde à s’emparer des problèmes du logement. Pour Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre, la pénurie actuelle de logements en France est aggravée par la politique du gouvernement de « réduire la voilure » en rognant sur les APL (aides au logement) et les finances des bailleurs HLM, alors même que le nombre de ménages en attente d’un logement social a atteint 2,42 millions fin 2022 (en hausse de 7 % sur un an), un niveau qui n’a jamais été aussi élevé, selon l’Union sociale pour l’habitat (USH).