Transformer les zones commerciales pourrait permettre la création de 1,4 million de logements, sans empiéter davantage sur les terres naturelles, selon une étude publiée mardi par un think tank spécialisé dans la transition écologique du bâtiment.
Ce potentiel représente aujourd’hui le « gisement le plus prometteur » pour répondre à la crise du logement en France, selon l’Institut français pour la performance des bâtiments (Ifpeb). Cet organisme réunit des acteurs de l’immobilier, de la transition énergétique et des institutions publiques. Il a mené une analyse visant à mieux comprendre les sources possibles de nouveaux logements : immeubles vacants, bureaux inoccupés ou encore zones commerciales en entrée de ville.
Les entrées de ville intégrées au tissu urbain
« Les entrées de ville représentent 80 hectares ; une sur trois se situe en zone tendue », a expliqué Christophe Rodriguez, directeur général de l’Ifpeb, lors des Assises nationales du logement. « 80 % ont été rattrapées par la ville », a-t-il ajouté, soulignant que ces espaces ne sont plus véritablement périphériques, mais bien insérés dans l’urbanisation actuelle.
Réaménager ces zones permettrait ainsi de densifier l’habitat sans empiéter sur des terres non encore artificialisées. À titre de comparaison, la transformation de bureaux vides pourrait générer 314 000 logements supplémentaires, tandis que 337 500 logements vacants pourraient théoriquement être remis sur le marché. Mais cette dernière option reste complexe, en raison de la multiplicité des propriétaires et des blocages juridiques.
Réinventer l’urbanisme en misant sur l’existant
« On ne réussira pas le « zéro émission nette » si on ne réussit pas le « zéro artificialisation nette » », a insisté Christophe Rodriguez. Il appelle à un « changement de paradigme » en faveur du bâti existant, à réaménager et densifier, plutôt que de continuer à construire du neuf sur des espaces naturels.
Cette approche est confortée par une autre étude, menée par Icade et la SCET, deux filiales de la Caisse des dépôts. Elle estime qu’en restructurant les zones commerciales, on pourrait créer jusqu’à 1,6 million de logements. Ces territoires, longtemps qualifiés de « France moche », se révèlent aujourd’hui porteurs d’un potentiel immobilier majeur.
Un vrai besoin de logements à long terme
En parallèle, le service des données et études statistiques (SDES) du ministère de l’Aménagement du territoire a livré ses projections à l’horizon 2050. Pour répondre à la croissance démographique, il faudrait construire 4 millions de résidences principales entre 2020 et 2050, soit un rythme annuel de 208 000 logements jusqu’en 2030, avant un ralentissement.
Mais cette estimation ne prend pas en compte plusieurs éléments clés : les 1,4 million de mal-logés, la hausse des résidences secondaires et logements vacants, ou encore les démolitions futures. Une réalité qui renforce l’intérêt de solutions basées sur la transformation intelligente du bâti existant.
Avec AFP
