Le contexte
- Après la revitalisation des commerces de centre-ville et des campagnes, le gouvernement s’attaque aux entrées de villes.
- L’objectif de « zéro artificialisation nette » nécessite de mieux exploiter les mètres carrés existants en mixant les activités pour répondre aux besoins.
- L’évolution de la consommation entraîne une mutation des commerces.
Le 11 septembre, le gouvernement a présenté un plan pour la transformation des zones commerciales aux acteurs de la profession : foncières, enseignes, fédérations, et nombreux élus. Pour Olivia Grégoire, ministre déléguée chargée des PME, du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme, « les zones commerciales sont l’incarnation du XXe siècle : celui de la consommation de masse, celui de l’automobile pour tous, celui du pavillon pour chacun. Elles concentrent 72 % des dépenses des Français dans les magasins et, dans une France périurbaine, elles sont devenues le commerce de proximité de millions d’entre nous. Sont-elles pour autant devenues des villes ? Je ne le pense pas. Elles sont plus une rupture qu’une transition entre, d’une part, le centre-ville et son patrimoine et, d’autre part, la campagne et ses paysages ». Pour la ministre, « la zone commerciale a atteint ses limites parce qu’il n’est plus envisageable de grignoter une terre agricole qui nous nourrit ».
Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, a rappelé que « sur les cinquante dernières années, on a plus artificialisé en France que pendant les cinq cents ans précédents ». L’essor a en effet été rapide et parfois incontrôlé avec la création de bâtiments « boîtes à chaussures » en bétonnant des terres agricoles et en ne prenant pas en compte l’empreinte environnementale. « Le développement des zones commerciales à l’entrée des agglomérations a sans doute permis de répondre à un certain nombre de besoins exprimés par nos concitoyens et a, sans doute, permis le développement de grands groupes de distribution, ce dont nous pouvons être fiers, mais l’aménagement territorial n’a pas laissé de place à l’esthétique et à la qualité », a souligné Édouard Philippe, ancien Premier ministre et maire du Havre, invité à s’exprimer pendant la présentation du plan. Aujourd’hui, selon le gouvernement, il y a plus de 1 500 zones commerciales en France, soit près de 500 millions de mètres carrés. Celles-ci n’ont pas que des défauts. « Il y a beaucoup de zones commerciales en France car il y a beaucoup de villes moyennes, et je pense que c’est une chance. Souvent avec l’ensemble des magasins, elles sont le deuxième employeur de la ville », a insisté Marie Cheval, présidente de la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact, ex-CNCC) et présidente de la foncière Carmila.
Les chiffres
- 1 500 : le nombre de zones commerciales en France
- 72 % des dépenses des Français se font dans les magasins des zones commerciales, contre 15 % en centres-villes
Source : Institut pour la ville et le commerce
Concurrence du Net
Mais à l’heure du « zéro artificialisation nette », le modèle n’est plus dans l’air du temps. « La course aux mètres carrés est terminée. Elle n’a plus sens alors que 15 % des achats se font en ligne, que la gestion des stocks doit être calculée au plus juste et que les bâtiments doivent être plus sobres en termes de consommation d’énergie, a estimé Olivia Grégoire. Notre enjeu est de penser et d’anticiper la transformation et la réalité de ces zones commerciales à l’horizon des soixante prochaines années. »
Du côté des foncières, les acteurs ont globalement bien accueilli le plan du gouvernement, en commençant par Frey et la Compagnie de Phalsbourg qui militent depuis longtemps pour la transformation des entrées de villes. « Pendant des années, nous nous sommes sentis très seuls, car il n’y avait pas de volonté politique forte de faire les choses », constate Philippe Journo, président-fondateur de Compagnie de Phalsbourg. Antoine Frey, PDG de Frey, complète : « À l’entrée des villes, il y a un gisement de foncier colossal sur lequel on peut faire d’une contrainte, ne plus artificialiser, une opportunité de donner aux Français une bonne raison de visiter un lieu de commerce physique et donner aux commerçants un outil à la hauteur de l’image qu’ils veulent de leurs commerces. »
Trois mesures pour changer les zones commerciales
1. Un « paquet normatif » dans le projet de loi Industrie verte
Le projet de loi Industrie verte comprend la mobilisation de la grande opération d’urbanisme, qui permet de raccourcir les délais de procédure afin de faciliter les transformations. Cela permettrait de gagner entre deux et cinq ans, selon le gouvernement.
2. Une expérimentation à grande échelle
Le gouvernement lance une expérimentation qui concernera une vingtaine de territoires. Une enveloppe de 24 millions d’euros a été débloquée afin d’aider au financement des études préalables, à la conduite de projet et pour financer une partie du déficit d’opération commerciale.
3. Mise en place d’une « task force » auprès du gouvernement
Cette équipe sera chargée d’accompagner les projets lauréats, de remonter directement aux ministres les obstacles normatifs rencontrés, d’animer une communauté nationale d’acteurs et d’élus engagés pour la transformation des zones commerciales, de produire une synthèse annuelle et de créer d’ici à la fin de l’année un guide juridique et opérationnel à destination des collectivités et des aménageurs.
« L’horreur » administrative
D’ailleurs, les foncières n’ont pas attendu le plan du gouvernement pour transformer les lieux de commerce en rénovant, en apportant de la mixité d’usage et en végétalisant les espaces. Parmi les projets encours, citons la rénovation d’Évry-Courcouronnes (91) comprenant l’extension du centre commercial Evry 2, opérée par SCC, ou Cour des Arts par Altarea qui va doter Mougins (06) d’un pôle de restauration, loisirs et commerces et de logements érigés à la place d’une friche périurbaine. « Nous avons les moyens de nos ambitions. Plus de 1 milliard d’euros sur les cinq prochaines années vont être investis pour transformer nos sites en France », souligne Antoine Grolin, président du conseil d’administration de Nhood, la foncière de l’Association familiale Mulliez (AFM).
Quant à Frey, elle a monté un véhicule de portage foncier de 200 millions d’euros avec la Banque des Territoires et CDC Habitat. D’ailleurs, plus que des aides, les foncières attendent moins de lourdeurs administratives. « Nous avons mis plus de dix ans pour restructurer une zone à Strasbourg, déplore Antoine Frey. Ce qui coûtera le moins cher à l’État, c’est le temps qu’on nous fera gagner en simplifiant cette horreur administrative, qui fait que d’une idée intelligente qui devrait se dérouler en quelques années, ça devient un système kafkaïen qui met dix-quinze ans, voire n’aboutit jamais. » Antoine Grolin abonde : « Dans la friche laissée par les 3 Suisses au cœur de la métropole lilloise, nous refaisons 7 000 m² de commerces, un parking, des logements, deux résidences seniors, un groupement scolaire qui seront terminés en 2024. Cela a pris onze ans pour pouvoir livrer. »
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L’État semble avoir entendu ce besoin de simplification. Le projet de loi Industrie verte comprend la mobilisation de la grande opération d’urbanisme qui raccourcit les délais de procédure et fait gagner entre deux et cinq ans, selon le gouvernement. Le « paquet normatif » intègre aussi la possibilité d’un transfert des droits commerciaux au sein d’une zone commerciale et la possibilité d’autoriser des projets dérogeant aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) comme, par exemple, en autorisant des activités de services, d’industrie ou du logement qui n’étaient pas prévus dans la zone. Le plan du gouvernement prévoit aussi une expérimentation dans une vingtaine de territoires. Les porteurs de projets intéressés doivent se manifester auprès de leur préfecture. Une enveloppe de 24 millions d’euros a été débloquée pour aider au financement des études préalables, à la conduite de projet et pour financer une partie du déficit d’opération commerciale.
Toutes les communes concernées
« Nous nous adressons aussi bien à Toulouse qu’à Barentin, à Grasse qu’à Limoges, a assuré Olivia Grégoire. Nous voulons que toutes les phases de diagnostic et de suivi soient finies pour le 1er janvier 2024. Les crédits disponibles le sont immédiatement afin qu’on puisse, en 2024, voir s’il y a matière à généraliser, à accélérer les adaptations normatives. » Une « task force » est chargée d’accompagner les projets lauréats, notamment en matière d’ingénierie, d’expertise administrative et juridique et de fléchage des autres enveloppes d’aides pour les projets. Cette équipe doit aussi remonter directement aux ministres les obstacles normatifs rencontrés, animer une communauté nationale d’acteurs et d’élus engagés sur le sujet, produire une synthèse annuelle et créer d’ici à la fin de l’année un guide juridique et opérationnel à destination des collectivités et des aménageurs. Le plan semble parti sur de bons rails, ce qui n’empêche pas quelques inquiétudes. D’abord, parce que dans le modèle actuel, le commerce se porte plutôt bien. « Les loyers restent abordables. Il y a peu de vacance commerciale, assure Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, la fédération pour la promotion du commerce spécialisé. Nous sommes favorables à la transformation, à condition de ne pas détruire ce qui fonctionne. »
Beaucoup d’interrogations
Ensuite, la mixité d’usage n’est pas forcément simple à faire accepter. Ainsi, Édouard Philippe a pris l’exemple d’une extension de galerie commerciale dans le quartier de Mont-Gaillard au Havre, à 70 % vide selon lui, qui accueillera une bibliothèque et une salle de théâtre. « Pour beaucoup de personnes, ce ne serait pas un service qu’on rendrait à la culture. Cela suscite aussi beaucoup d’interrogations réglementaires, fonctionnelles, opérationnelles… Ce n’est pas un exercice facile, mais c’est un exercice vertueux puisque nous réutilisons du bâti. C’est une opération que nous avons réussi à mettre en œuvre avec les propriétaires du foncier commercial. Cela passe par un accord de long terme et par un certain nombre de remises dans les baux qui seront signés entre nous, mais c’est possible ! »
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En effet, la transformation de ces zones ne pourra se faire sans collaboration étroite entre les acteurs. « Certains opposent les 72 % qui font leurs courses en zones périphériques aux 15 % qui ne consommeraient qu’en centre-ville. Non, l’un va avec l’autre : quand on est maire, on est maire de l’ensemble d’un territoire. Cette politique ne doit pas affaiblir celle des centres-villes mise en place en 2018 avec Action Cœur de Ville, qui commence à porter ses fruits dans les 222 villes moyennes qui en ont bénéficié », prévient Alain Chrétien, maire de Vesoul (70) et vice-président de l’Association des maires de France (AMF). Le programme Action Cœur de Ville dans son deuxième volet (2023-2026) va s’étendre aux entrées de villes mais il ne concerne que les villes moyennes, alors que le plan de transformation des zones commerciales concerne aussi bien les plus petites communes que les grandes agglomérations.
Outre ces deux programmes, rappelons aussi que le gouvernement a lancé en début d’année un dispositif de soutien à l’installation de commerces dans des communes situées en zone rurale qui en sont dépourvues avec une enveloppe de 12 millions d’euros sur l’année 2023. Ce programme a d’ores et déjà été prolongé pour trois ans. Tout cela semble donc aller dans le bon sens pour préparer le commerce de demain.
Évry-Courcouronnes repense son centre-ville
Vue d’artiste du projet, fruit d’un partenariat public-privé, qui doit créer un espace central de qualité, avec plus de végétalisation.
Le centre d’Évry-Courcouronnes (91) offre le visage typique d’une architecture sur dalle qui a mal vieilli. Le sol et les bâtiments en béton devenus gris avec les ans ne respirent pas la gaîté. Pour changer tout cela, un vaste projet a été initié il y a une dizaine d’années afin de rénover à la fois les équipements publics et le centre commercial Evry 2. L’objectif est d’ouvrir les commerces sur la ville et de mieux connecter Evry 2 aux infrastructures culturelles (théâtre, salle de concert) et de loisirs (piscine, cinéma…). Le projet, fruit d’un partenariat public-privé qui était inédit à l’époque de sa genèse, représente un investissement de 150 millions d’euros, dont 50 millions pour l’extension d’Evry 2 – avec la création d’un pôle de restauration et des terrasses qui seront inaugurés en octobre -, 7 millions pour moderniser et végétaliser la place de l’Agora et 40 millions pour la modernisation de la salle de concert (deuxième plus grand Zénith de France).
Mougins se crée un cœur de vie
Dans les Alpes-Maritimes, le projet Cour des Arts doit faire naître un pôle d’attractivité en périphérie de Mougins. Il est en train d’être livré.
La partie historique de Mougins (06) est un village provençal typique avec ses rues étroites et pavées, ses monuments classés. Pour la préserver, les élus locaux ont décidé de créer un pôle d’attractivité à la périphérie, en adéquation avec le développement de la ville. Logements, résidence pour seniors, parc, commerces et lieux de loisirs sont en cours d’installation. La partie Cour des Arts, créée par la foncière Altarea, est en train d’être livrée. Elle comprend 260 logements, 6 600 m² de boutiques et de restaurants, 1 500 m² de cinéma et un parking public de 357 places. Un ensemble de destinations faciles d’accès qui doit permettre de répondre aux besoins du quotidien des habitants (pharmacie, Monop’, etc.) et à leurs envies de sortie le soir et le week-end.
Montigny-lès-Cormeilles réinvente sa zone commerciale
Vu d’artiste du projet qui va transformer l’entrée de ville commerciale en quartier mixte (magasins, logements, loisirs, etc.), le tout en donnant plus de place aux piétons.
En décembre 2022, la Banque des Territoires, CDC Habitat et la foncière Frey annonçaient s’être s’associés pour transformer les entrées de villes commerciales en créant la SAS Repenser la ville, un véhicule de portage foncier de 200 millions d’euros. La première zone à profiter de ce nouvel outil de portage et remembrement foncier se situe à Montigny-lès-Cormeilles (95). Cette commune est coupée par l’autoroute A15 et la RD14. Pour réduire la césure urbaine, la collectivité a imaginé un vaste projet de requalification de la RD14, soit 5 kilomètres de route rectiligne jonchée de commerces de périphérie. L’objectif est de créer un nouveau centre urbain «apaisé» faisant la place aux piétons. Le projet comprend la création d’un groupe scolaire, d’une promenade à ciel ouvert d’environ 750 mètres linéaires, connectée aux espaces publics environnants, et de 24 000 m² mixant commerces, restaurants, services, loisirs, 900 logements, espaces verts, parkings et espaces publics.
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