Qui dit investissement locatif, dit calcul de la rentabilité locative (pour déterminer l’intérêt d’un tel achat). Cette dernière dépend de nombreux facteurs, comme le mode de location, la superficie du bien, le prix d’achat ou encore le régime fiscal choisi.

Tous ces éléments ont un dénominateur commun qui joue un rôle capital en la matière : la localisation du logement. C’est ce que constate Jedéclaremonmeublé.com (JD2M), plateforme spécialisée dans l’accompagnement fiscal des loueurs en meublé, dans son palmarès * des villes offrant le plus important rendement locatif « net-net » ** en location meublée au régime réel ***.

 La Meurthe-et-Moselle et Le Loiret en tête du top 10

Dans certains départements, la rentabilité locative nette atteint ou dépasse les 5 %. Ainsi, figurent dans le top 10 de la plateforme JD2M :

1.  La Meurthe-et-Moselle : 5,7 %
2. Le Loiret : 5,7 %
3. La Seine-Maritime : 5 %
4. La Loire : 4,9 %
5. Le Pas-de-Calais : 4,8 %
6. Les départements d’Outre-mer : 4,6 %
7. L’Essonne : 4,6 %
8. L’Isère : 4,4 %
9. La Somme : 4,4 %
10. Le Val d’Oise : 4,4 %

« La rentabilité par département, si elle constitue une donnée intéressante, n’est toutefois qu’une moyenne. Et au sein même d’un département, la rentabilité peut très largement varier. Ainsi, dans la Somme par exemple, si la rentabilité moyenne est de 4,4 %, celle de la ville d’Amiens est de 8,8 % », souligne la plateforme.

 Marseille, Lille, Lyon… une belle rentabilité locative

Attractives, dynamiques et regroupant de très nombreux logements proposés à la location, les 10 plus grandes villes de France ne présentent cependant pas toutes la même rentabilité locative nette (de 4,2 % à 8,6 %), selon le top 10 de JD2M :

1. Marseille : 8,6 %
2. Montpellier : 7,4 %
3. Lille : 6,2 %
4. Nice : 6,2 %
5. Strasbourg : 6,2 %
6. Toulouse : 6,1 %
7. Lyon : 5,5 %
8. Bordeaux : 5,3 %
9. Nantes : 5,2 %
10. Paris : 4,2 %

Les villes moyennes ont le vent en poupe

Les villes moyennes, du fait de leur attractivité et de leur dynamisme, connaissent un excellent taux de rentabilité, en raison de prix à l’achat moins élevés que dans les grandes métropoles, mais avec suffisamment d’attractivité.

Ainsi, certaines villes de moins de 100 000 habitants pourraient retenir l’attention des investisseurs. Voici lesquelles : 

1. Quimper : 9,8 %
2. Lorient : 9,6 %
3. Valenciennes : 9 %
4. La Rochelle : 8,7 %
5. Niort : 8,1 %
6. Poitiers : 7,5 %
7. Pau : 7,2 %

* Données 2023 (revenus déclarés en 2024) ; classement opéré pour l’ensemble des départements français ayant un minimum de 100 logements en location meublée, soit environ 17 000 logements concernés

 ** Il s’agit du gain retiré par le loueur en meublé, après paiement des impôts liés à son activité

 *** Au régime réel d’imposition, les propriétaires bailleurs peuvent déduire toutes les charges afférentes à l’activité de location meublée des recettes annuelles perçues et peuvent déduire chaque année de leur résultat fiscal un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur résultant de l’usure naturelle du logement et du mobilier. Ce qui permet souvent de réduire, voire de ramener à zéro, le montant imposable