Annoncé comme vulnérable face au contexte politique et géopolitique, le marché immobilier niçois a fait preuve d’une résistance notable en 2025. En 2026, selon Engel & Völkers Nice, les prix restent élevés et la demande demeure soutenue, portée par une attractivité durable et une clientèle très diversifiée.

Un marché niçois qui a déjoué les pronostics

En 2025, le marché immobilier niçois a surpris par sa solidité. Donné comme sensible aux incertitudes politiques françaises et au contexte international, il s’est au contraire stabilisé sur un point haut, autour de 5 600 à 6 000 euros le mètre carré en moyenne. Nice fait ainsi partie des rares grandes villes françaises où les prix n’ont pas reculé ces dernières années.

Cette résilience repose sur l’attractivité structurelle de la Côte d’Azur. Comme le rappelle Philip Cendre, directeur de l’agence Engel & Völkers Nice, « bien avant d’être une station balnéaire estivale, Nice fut une destination de villégiature hivernale pour la noblesse russe et anglaise. Cette tradition d’un ailleurs privilégié continue de structurer l’image de la ville aujourd’hui ». La ville reste perçue comme un investissement stable, tant par le volume d’affaires que par la tenue de ses prix.

Une clientèle française et internationale très diversifiée

Deux moteurs dominent aujourd’hui le marché niçois : la résidence secondaire et l’investissement locatif, qui représentent environ 60 % de l’activité, la résidence principale comptant pour les 40 % restants. Le panier moyen dépasse le million d’euros, porté par une clientèle de chefs d’entreprise et de multipropriétaires pour lesquels on parle plus volontiers de multi-résidence que de simple pied-à-terre.

La clientèle évolue sensiblement. La demande slave recule sous l’effet du contexte géopolitique, tandis que la clientèle américaine progresse nettement, notamment en provenance de Californie et de New York. Les Scandinaves, les Allemands et les Autrichiens restent très présents, tandis qu’un retour des nationalités asiatiques, notamment chinoises et japonaises, est observé. Les acheteurs du Moyen-Orient manifestent également un intérêt croissant, attirés par la montée en gamme de la ville et son positionnement affirmé parmi les destinations de prestige.

Carré d’Or, collines : une géographie et des prix très marquée

Sur la carte niçoise, le Carré d’Or demeure le cœur du marché haut de gamme, avec des niveaux de prix soutenus par une demande forte et une offre limitée. Cimiez confirme son développement, tout comme le quartier du Vœu, prolongement naturel du centre vers l’est le long de la Coulée verte.

Le cœur de ville devient progressivement plus élitiste, tandis que les collines niçoises — Cimiez, Fabron, Corniche Fleurie, Nice Ouest — gagnent en attractivité auprès d’une clientèle prête à s’éloigner du centre pour bénéficier d’une vue mer. « Dès la deuxième ligne derrière la promenade, la mer disparaît. Pour la retrouver, il faut accepter de monter sur les collines », souligne Philip Cendre, rappelant combien la topographie conditionne la hiérarchie des prix à Nice.

Un marché liquide, malgré un financement plus exigeant

L’aéroport international joue un rôle déterminant dans l’alimentation du marché, assurant un flux constant d’acheteurs étrangers. Dans le portefeuille de l’agence, la clientèle est aujourd’hui répartie de manière équilibrée, avec environ 50 % de Français — dont de nombreux ultra-locaux — et 50 % de non-résidents.

Si le marché reste saisonnalisé, avec un pic au printemps et en été pour la clientèle étrangère, l’activité des locaux garantit un socle de transactions tout au long de l’année. En coulisses, le financement s’est toutefois complexifié, avec une plus grande variabilité dans la solidité des offres. Malgré cela, la liquidité demeure élevée : environ 60 % des acquéreurs achètent sans condition suspensive de prêt. « Sur le marché niçois, un bien mis au bon prix, avec le bon intervenant pour en assurer la promotion, se vendra », résume Philip Cendre.

Pour 2026, Nice s’impose plus que jamais comme un marché de destination, choisi autant pour sécuriser un patrimoine que pour s’offrir un art de vivre, dans un environnement où la sélectivité des biens reste déterminante.