« La tendance est à la baisse des prix dans l’ancien. Mais nous sommes encore sur une petite bulle », constate Anne Bouron, directrice de l’agence Avance Immo a Chorges.

Les vendeurs peinent à faire le deuil des années post-Covid, ou les prix se sont envoles dans certaines zones des Alpes du Sud.

À Prunières, sur les coteaux sud du lac de Serre-Poncon, certaines maisons avec grand jardin et vue sur le lac sont proposées a plus de 500 000 €.

Mais les acquéreurs potentiels ne se précipitent pas. « À la sortie du confinement, le marché de l’Embrunais était anormalement dynamique. Nous avons constaté une hausse d’à peu près 25 % des prix de vente en cinq ans », explique Maitre Olivier Gonnet, notaire (1).

L’air pur, la montagne…

Ces prix en hausse ont été consolides, et l’attractivité du secteur retarde leur baisse. Mais le constat est général.  Du nord au sud des Hautes-Alpes, les agents immobiliers notent toujours une forte demande de personnes souhaitant se mettre au vert et au calme.

Des Parisiens, des Lyonnais, des Grenoblois, des Marseillais ou encore des Niçois qui s’installent en résidence principale, par choix de vie ou grâce au télétravail.

D’autres en résidence secondaire avec quelquefois l’idée d’y vivre à la retraite. « lls recherchent l’air pur, le beau temps, la montagne l’été et l’hiver et fuient la circulation, la pollution, la chaleur l’été… », note à Briançon Pierry Montel, directeur transaction de l’Agence du Parc.

Le Briançonnais toujours plus cher

Le Covid a accentue cette tendance dans ce département de 140 976 habitants qui compte 45,5 % de résidences secondaires (2).

Résultat dans l’ancien, au 31 juillet 2024 et sur un an lisse, le prix médian a encore augmenté dans les Hautes-Alpes de + 5,4 % pour les appartements et de + 4,8 % pour les maisons, pour atteindre respectivement 2 070 € le mètre carré et 251 700 € (3).

Et le Briançonnais reste en pole position avec les prix médians les plus hauts pour les appartements (3 200 € le m2, + 11,9 %) comme pour les maisons (321 000 €) (3).

Il concentre, il est vrai, des stations aux prix élevés et un grand nombre de résidences secondaires. Le Monêtier-les-Bains, l’une des communes de Serre-Chevalier, affiche ainsi un prix moyen de 4 604 € le mètre carré pour les appartements et de 5 464 € le mètre carré pour les maisons (3).

La ville de Briançon n’est pas en reste : « En 10 ans, le mètre carré a augmenté de 1 000 € », assure Pierry Montel.

L’accueil des Jeux olympiques 2030 sur le secteur pourrait amplifier le phénomène, alors que les locaux peinent déjà à devenir propriétaires.

Si le prix moyen des appartements dans l’ancien frôle à Briançon (4) les 2 570 € le mètre carré, certains biens peuvent se vendre à plus de 3 700 € le mètre carré comme ce T3 refait à neuf en 2023 acheté 270 000 € pour une résidence secondaire.

Des prix au sommet à Embrun

Quant aux maisons, elles sont rares. Pour avoir un extérieur et des prix plus doux, certains Briançonnais partent s’installer à L’Argentière-la-Bessée ou La Roche-de-Rame.

Ils se rapprochent ainsi du Guillestrois, porte ouverte sur le Queyras et l’Embrunais. Ces trois zones sont également très recherchées et leurs prix suivent ceux du Briançonnais avec une valeur médiane de 3 180 € le mètre carré pour les appartements et 297 900 € pour les maisons (3).

« Les biens avec vue et bel ensoleillement sont devenus hors de prix sur le Briançonnais. Du coup, certains découvrent que notre secteur est sympa et pas si loin », constate Delphine Moutte, conseillère en immobilier chez Safti à Guillestre.

Dans un quartier périphérique résidentiel prise de cette commune, une famille est ainsi tombée sous le charme d’une maison de 157 m², avec cinq chambres et 1 120 m² de terrain, résidence secondaire achetée 420 000 € et dans laquelle ils devront faire des travaux de rénovation énergétique.

« Aujourd’hui rare, la maison sans travaux avec vue et sans voisin fait carton plein et peut atteindre 450 000 € à 500 000 € pour une surface de 100 à 120 m² », detaille-t-elle.

Pour autant, les prix de l’immobilier restent moins élevés qu’a Embrun, au bord du lac de Serre-Ponçon et au pied des stations (Les Orres, Crevoux, Montclar, Reallon).

Le prix moyen dans l’ancien dans cette “Nice des Alpes” (4) qui compte plus d’appartements (71,9 %) (2) que de maisons : 3 141 € le mètre carré.

Non loin du lac, Chorges est plus proche de Gap, la ville la plus peuplée des Hautes-Alpes (45 000 habitants) (2).

« La position de Chorges est centrale : près de Gap, du lac et de la station de Reallon, nous sommes aussi à deux heures de Marseille », souligne Anne Bouron.

Et les prix affiches restent plutôt hauts : « Jusqu’à 4 000 € le m² pour une maison. »

Le Gapençais davantage prisé

Chorges, Tallard et les bourgs à une quinzaine de kilomètres de Gap profitent ainsi de leur proximité avec la capitale économique du département et se sont développés.

« Notre attractivité s’est renforcée avec le déploiement du tourisme vert et des activités de plein air », explique Carole Deauze, directrice de l’agence L’Edelweiss Immobilier à Gap.

Et le profil des acquéreurs non locaux s’est diversifie avec, après la crise sanitaire, plus d’actifs, des familles et des jeunes couples.

« Nous avons eu beaucoup de personnes des Savoie recherchant la montagne a un prix plus abordable », constate-t-elle.

D’autres fuient la chaleur de la Côte d’Azur et le monde. Mais leur capacité d’emprunt a contribué à la flambée des prix de l’immobilier du Gapençais jusqu’en 2022.

Résultat, pour trouver des appartements aujourd’hui à petits prix (à partir de 1 700 € le m²), il faut acheter des biens avec travaux.

Ceux rénovés se vendent entre 2 300 € et 2 800 € le mètre carré comme ce T4 de 111 m² (avec garage) d’une copropriété de 1975 du centre-ville acheté 290 000 € par des retraites.

Et si certaines maisons individuelles frisent aujourd’hui les 600 000 €, rares sont celles à moins de 300 000 € à l’image de cette mitoyenne de 89 m² vendue 250 000 €.

Champsaur, Dévoluy et Buëch plus abordables

Le budget nécessaire ne baisse guère en s’éloignant de Gap. « Mais pour le même prix vous aurez peut-être plus grand et plus récent », glisse Carole Deauze.

Située a 18 kilomètres au nord de Gap, Saint-Bonnet-en- Champsaur a également vu ses prix augmenter de + 18 % en 2023 avec un mètre carré médian a 2 030 € (3).

Le Champsaur séduit aussi ceux qui recherchent le calme et un grand bol. Et « l’écart de prix se resserre avec le Gapençais », note Jean-Mickael Bonnet, responsable transaction des agences Century 21 Interalpes à Saint-Bonnet-en- Champsaur et Century 21 à Gap.

On y trouve plutôt de petits appartements (studio, T1, T2) et d’anciennes bâtisses à rénover a l’instar de cette maison de 78 m² sur 700 m² de terrain vendue 185 000 €. Montant estimé des travaux : 110 000 €.

Conséquence de cette attractivité du Gapençais étendue au Champsaur, ces deux territoires affichent la plus forte hausse du prix médian pour les maisons anciennes enregistrée par les notaires au 31 juillet 2024, soit + 10,8 %.

Un élan également observé dans l’ancien sur le Dévoluy et le Buech (3), mais davantage pour les appartements (+ 8,9 %) que pour les maisons (+ 3,7 %).

Preuve que tout le département a le vent en poupe : il attire toujours plus parce qu’il y fait bon vivre. « Plus que l’emploi, c’est le tourisme et le bien-être qui portent notre marche immobilier », assure Thomas Siegel, directeur de l’agence Buech Durance Immobilier à Tallard.

(1) Interview vidéo diffusée le 9 avril 2024 sur Passezalacte.com, site des notaires de l’Isère, de la Drôme et des Hautes-Alpes

(2) Insee, 2021

(3) Conjoncture immobilière départementale des Hautes-Alpes, Notaires de France, du 1^er août 2023 au 31 juillet 2024

(4) Baromètre mensuel de l’immobilier de la FNAIM, 1^er octobre 2024