Un air de reprise… qui reste à confirmer dans un contexte économique et géopolitique tendu. Après deux années de marasme, le marché retrouve en tout cas des couleurs. Avec un nombre de transactions en hausse, des prix stables et des taux de crédits orientés à la baisse, les conditions s’améliorent lentement tant pour les candidats à la propriété (surtout les primo-accédants) que pour les investisseurs. Une tendance qui se confirme partout en France, avec toutefois des disparités entre les métropoles, les villes moyennes et les zones rurales. Nos conseils afin de mieux négocier avec les banques, profiter des meilleurs placements (loi Denormandie à la place du Pinel) et investir intelligemment dans une passoire thermique. Sans oublier un zoom pour trouver les meilleures offres à Paris, Lyon et Nice.

La loi Climat et résilience de 2021 a imposé plusieurs mesures touchant l’immobilier. Elles visent à l’éradication des « passoires thermiques« , c’est-à-dire les logements classés en E, F ou en G, les trois plus mauvaises lettres du diagnostic de performance énergétique (DPE), d’ici à neuf ans. Pour pousser les propriétaires à les rénover, les biens avec un DPE en G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier. Cette interdiction touchera les biens classés en F le 1er janvier 2028 et ceux en E le 1er janvier 2034.

En conséquence, les biens classés G subissent une forte défiance de la part des acquéreurs. « Désormais, à moins de proposer un prix très attrayant, les logements avec une mauvaise étiquette énergétique génèrent beaucoup moins d’appels », affirme Anne Monard Bretin, directrice de Guy Hoquet Immobilière du Plateau, à Lyon. En parallèle, de plus en plus de propriétaires de passoires les cèdent pour éviter de se lancer dans de longs travaux. Face à une demande en diminution et une offre qui augmente, les prix décrochent. En moyenne, les logements en G sont mis en vente entre 12 et 18 % de moins que la moyenne du marché et ceux classés en F suivent la tendance.

C’est le bon moment pour investir dans ce type de biens

Malgré tout, peu d’investisseurs se décident – encore – à acquérir une passoire thermique pour la rénover. Dommage, car « aujourd’hui ils se trouvent en position de force et peuvent négocier les prix », estime Michaël Dos Santos, directeur conseil en patrimoine immobilier du groupe Evoriel. Dans certains cas, il est ainsi possible d’obtenir des ristournes supérieures au prix des travaux. « Pour les bailleurs prêts à se lancer dans un chantier important, il y a de belles affaires à réaliser, car après rénovation, certaines ex-passoires offrent une rentabilité attrayante », souligne Pierre Brunet, fondateur du cabinet en gestion de patrimoine Alter Invest.

Cette stratégie demande néanmoins un peu d’anticipation. Il ne faut pas vous précipiter sur la première passoire thermique venue. Premier conseil : ne vous focalisez pas sur la seule lettre du DPE, mais examinez la consommation d’énergie primaire (CEP, exprimée en kilowatt par mètre carré par an, voir encadré). Car deux logements classés en F peuvent soit frôler le E, soit le G.

Sachez aussi que tous les biens énergivores ne se valent pas : en proportion, les passoires thermiques sont plus nombreuses dans les bâtiments construits entre 1955 et 1975, mais durant ces vingt ans, les normes de construction ont beaucoup évolué. Faites réaliser un audit énergétique par un ingénieur thermicien qui listera les rénovations prioritaires, leur coût et le gain en performance énergétique qui en découlera. Si le logement nécessite une réhabilitation complète, vous pouvez faire appel à un architecte. Si vous êtes investisseur néophyte, vous pouvez vous tourner vers Bail Rénov’, un organisme créé en 2024 qui, selon sa directrice, Laure-Reine Gapp, « a pour objectif de donner à des propriétaires, sans condition de ressources, les informations dont ils ont besoin pour rénover énergétiquement leurs logements classés en E, F et G, avant de les mettre en location ».

Si le logement est en copropriété, épluchez les derniers procès-verbaux des assemblées générales et exigez le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), qui liste et planifie les travaux (pas forcément votés) d’entretien et de rénovations énergétiques. Bon à savoir : une rénovation globale reste toujours plus efficace et évite des dépenses inutiles.

N’oubliez pas les « travaux de verdissement »

Si rien n’est prévu pour les parties communes, attaquez-vous aux parties privatives. Contrairement à une idée reçue, installer des doubles vitrages ne va pas améliorer de façon considérable votre note. Selon l’Ademe, les plus grosses déperditions viennent du toit (25 à 30 %), des murs (20 à 25 %), de l’air renouvelé et des fuites (20 à 25 %) et seulement après, des fenêtres (10 à 15 %). Pour gagner du temps, faites passer des artisans dès la signature de l’avant-contrat pour obtenir des devis et les comparer. « Dans les grandes villes, il faut en moyenne trois mois pour une rénovation complète, le chantier peut durer cinq mois en intégrant l’étude et la consultation des entreprises », explique Gabriel Reiniche, architecte chez Punkt. Là encore, mieux vaut penser global, car un « bouquet de travaux » s’avère toujours moins coûteux qu’une rénovation au coup par coup. Profitez aussi des travaux de « verdissement » pour remettre le logement aux normes (plomberie, électricité, carrelage, etc.) et au goût du jour. Ainsi, il se louera plus vite, plus cher et surtout attirera les meilleurs locataires.

Côté financement, il existe une multitude de primes, aides et subventions. Ma Prime Rénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou les certificats d’économie d’énergie restent accessibles aux bailleurs, même ceux aux revenus confortables, et elles sont cumulables. Grâce à elles, vous pourrez parfois faire prendre en charge plus de la moitié de l’addition finale.

Réaliser des travaux se révélera aussi très intéressant pour optimiser fiscalement votre opération. « A condition d’opter pour le régime du foncier réel, chaque année les charges liées au bien pourront être déduites des loyers encaissés », indique Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF. Ces dernières recouvrent les intérêts d’emprunt (si vous investissez à crédit), les frais d’assurance, les honoraires de gestion ainsi que les travaux de réparations, d’entretien ou d’amélioration.

Comme le montant d’une rénovation énergétique s’avère élevé, les charges seront supérieures la première année aux loyers encaissés et un déficit foncier se créera, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). « L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes », rappelle Christophe Chaillet. Bon à savoir : « Jusqu’au 31 décembre 2025, les travaux de rénovation énergétique qui permettent d’atteindre un DPE compris entre A et D sont imputables sur le revenu global à hauteur de 21 400 euros au lieu de 10 700 euros », pointe Michaël Dos Santos. Le surplus reste reportable sur les revenus fonciers. Vous pourrez donc alléger votre pression fiscale, car non seulement vous ne paierez pas d’impôt sur vos revenus fonciers pendant quelques années, mais vous économiserez les prélèvements sociaux (17,2 %). Dernier atout, « les réductions d’impôts obtenues s’entendent hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros », rapporte Pierre Brunet. Appréciable pour les contribuables aux revenus élevés.

Comprendre l’étiquette énergétique

Les diagnostiqueurs utilisent tous le même logiciel, qui indique les données techniques propres au bâti tels que le type de vitrage, de chauffage, etc. S’ils ne disposent pas de certaines informations (épaisseur et résistance thermique de l’isolant par exemple), ils retiennent les pires critères, ce qui contribue à dégrader la note. Attention, les logements affichant un mauvais rapport entre surfaces déperditives et surfaces habitables sont pénalisés. Concrètement, un petit studio sous les toits avec une unique et large fenêtre obtiendra une moins bonne note qu’un grand appartement sis au même endroit. Tout comme un logement en rez-de-chaussée surplombant des caves non isolées se trouvera pénalisé par rapport au même bien situé à l’étage, qui, lui, profite de la chaleur du voisin.

Enfin, rappelons que la lettre obtenue n’est pas une photographie de l’énergivoracité du bien ni de la consommation réelle finale, car le DPE n’intègre pas les facteurs extérieurs. Or, à caractéristiques techniques comparables, les besoins de chauffage en haute montagne, avec des hivers rudes, ne sont pas les mêmes que ceux de la Côte d’Azur, au climat plus doux. Il ne prend pas non plus en compte le comportement des habitants !

L’objectif de nice-nord-immobilier.fr est de trier sur le web des posts autour de Pro Immo Contact, vente et location à Nice Nord, Gairault et environs (archive.org) puis les diffuser en tâchant de répondre au mieux aux questions du public. Cet article parlant du sujet « Pro Immo Contact, vente et location à Nice Nord, Gairault et environs (archive.org) » fut sélectionné en ligne par les rédacteurs de nice-nord-immobilier.fr. Cette chronique est reproduite du mieux possible. Pour toute remarque sur ce texte concernant le sujet « Pro Immo Contact, vente et location à Nice Nord, Gairault et environs (archive.org) », merci de contacter les coordonnées indiquées sur notre site internet. Consultez notre site internet nice-nord-immobilier.fr et nos réseaux sociaux afin d’être renseigné des nouvelles parutions.