Voir un
propriétaire squatte son propre logement, enfermé
derrière une serrure qu’il vient de changer lui-même, ressemble à
un scénario invraisemblable. À Nice, sur la Promenade des Anglais,
Dany, la trentaine, a pourtant décidé de vivre jour et nuit dans le
studio qu’il louait pour tenter de se protéger d’un locataire qui
ne paye plus, selon Le Figaro Immobilier.

Son cas, très médiatisé, fait écho à d’autres histoires de
bailleurs qui s’introduisent dans leur bien loué, à Nice comme à
Quimper, persuadés qu’ils n’ont plus d’autre choix. Derrière ces
faits divers, une même inquiétude : comment récupérer légalement un
logement sans transformer l’affaire en bombe
juridique.

Quand un propriétaire niçois squatte son propre studio face aux
impayés : ce que dit la loi

Dany a acheté son studio niçois
il y a un an à peine. Après des travaux, il le met en location en
février 2023 à un entrepreneur. Dès le mois suivant, les retards de
paiement commencent et les excuses s’enchaînent, jusqu’à une
hospitalisation pour une jambe cassée. Il réussit encore à
encaisser les loyers jusqu’en août, puis plus rien, tout en
continuant à rembourser son crédit et à payer les charges de son
logement
locatif.

Acculé par ces
impayés de loyer, il profite d’une absence du
locataire pour entrer dans le studio, changer la serrure et
prévenir l’occupant. « J’ai bien dit à la police que j’étais
donc squatteur de mon propre appartement, mais que c’est la seule
solution que j’avais trouvée« , confie-t-il à Nice
Matin. Le locataire réagit par des menaces de mort, tente de
forcer le volet puis d’ouvrir la porte avec une perceuse. Dany
enlève les effets personnels de son locataire, les remet à la
police, et reste enfermé dans les lieux par peur de voir la porte
défoncée.

©
Shutterstock

Pour Maître Valérie Moulines
Denis, avocate en droit immobilier, la formule de « propriétaire
squatteur » ne tient pourtant pas juridiquement. « On ne peut pas
être «squatteur» de son propre bien. Cela n’a aucun sens sur le
plan juridique. En revanche, il n’a pas le droit de
reprendre possession de son bien en changeant la serrure car cela
revient à une expulsion illégale« , explique Maître
Valérie Moulines Denis, avocate en droit immobilier, au
Figaro.

Quimper et ailleurs : d’autres propriétaires acculés à squatter
leur logement

À Quimper, un propriétaire de 71 ans a vécu une situation
différente mais tout aussi déroutante. Il possède depuis 2004 un
petit studio loué à des jeunes. Son locataire actuel, un jeune
diplômé installé depuis 2020, paie de moins en moins régulièrement.
Au printemps 2023, le septuagénaire découvre un logement très
dégradé. L’été suivant, les loyers cessent totalement, une
procédure d’expulsion
est lancée mais piétine.

©
Shutterstock

Le 31 octobre 2023, il décide
d’entrer dans son propre studio pour y vivre une semaine avec le
locataire, persuadé d’être protégé par un supposé délai de « 48
heures » d’occupation. Le jeune homme finit par partir, mais le
bailleur perd les loyers et s’expose à des poursuites. Ce délai de
48 heures n’apparaît dans aucun texte : il renvoie seulement à la
flagrance pénale pour l’intervention de la police. Juridiquement,
est squatteur celui qui pénètre dans un lieu par effraction,
tromperie, menace ou violence, sans droit ni titre. Un locataire
entré légalement, même en impayés, n’est pas un squatteur mais un
occupant qui peut devenir sans droit ni titre après résiliation du bail.

Squat, loi anti-squat et expulsion
illégale : ce que dit vraiment la loi

Pour Maître Valérie Moulines Denis, avocate en droit immobilier,
la formule choc de « propriétaire squatteur » ne tient pas
juridiquement. « On ne peut pas être squatteur de son propre bien.
Cela n’a aucun sens sur le plan juridique. En revanche, il n’a pas
le droit de reprendre possession de son bien en changeant la
serrure car cela revient à une expulsion illégale », explique Maître
Valérie Moulines Denis au « Figaro ». La loi n° 2023-668 du 27
juillet 2023, dite
loi anti-squat ou Kasbarian-Bergé, a durci les
sanctions pour violation de domicile : l’article 226-4 du Code
pénal prévoit jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.

Le Code pénal vise aussi directement l’expulsion
illégale par le bailleur : l’article 226-4-2 punit de 3
ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende le fait de forcer
quelqu’un à quitter son logement sans décision de justice ni
concours de la force publique, par exemple en changeant les
serrures, en coupant l’eau ou l’électricité, ou en s’installant
dans les lieux pour faire pression. Pour un propriétaie tenté de « se débrouiller », les gestes à éviter absolument sont donc :

• entrer dans le logement loué sans accord du locataire ;
• changer la serrure ou bloquer l’accès ;
• couper volontairement les compteurs ;
• occuper les lieux pour faire fuir l’occupant.

La seule voie reste la procédure : commandement de payer,
saisine du juge pour résilier le bail, décision d’expulsion,
intervention d’un commissaire de justice puis demande de concours
de la force publique, parfois retardée par la trêve
hivernale. Les histoires de Nice et de Quimper montrent
jusqu’où des petits bailleurs, pris entre crédit, charges et
lenteur des délais, peuvent aller pour récupérer un bien au risque
de se retrouver eux-mêmes dans le viseur de la justice.

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