L’agent immobilier est un professionnel souvent sollicité pour la vente d’un bien.
On peut parfois craindre qu’il dissimule certains aspects négatifs pour favoriser la vente.
S’il n’a pas l’obligation de dévoiler tous les défauts du bien, il est tout de même soumis à une obligation d’information.
Lors de l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un autre bien, il est assez courant de passer par une agence immobilière. Son rôle est de favoriser la rencontre du vendeur et de l’acheteur, et plus généralement de les conseiller dans cette démarche. L’agent peut aussi être amené à rédiger le compromis de vente. Qu’il soit rémunéré au fixe ou, le plus souvent, en pourcentage du prix du bien, l’agent a tout intérêt à ce que la vente se fasse. Cela peut créer le doute chez l’acheteur quant à son impartialité, voire son honnêteté. Ce professionnel est cependant soumis à un devoir légal d’information et de conseil, qui a tout de même ses limites.
Les devoirs d’information et de transparence de l’agent immobilier
Le devoir d’information de l’agent immobilier se traduit d’abord par des obligations strictes de transparence. Il ne peut avancer masqué et doit donc clairement indiquer son nom, l’adresse de son agence, etc. Les tarifs doivent être clairement affichés dans ses locaux et ne peuvent différer à l’issue de la vente. L’agent est en charge de la rédaction de l’annonce. Il doit donc y faire figurer certains éléments comme le Diagnostic de performance énergétique (DPE), renvoyer vers le site officiel « Géorisques » concernant les risques naturels et technologiques, mais aussi indiquer clairement le montant de sa rémunération, et bien sûr, quelle partie en aura la charge.
Ce sont surtout les éléments concernant l’état du bien qui peuvent inquiéter les acheteurs, qui se tourneront alors vers l’agent. En l’espèce, il est tenu de délivrer loyalement toutes les informations qui sont de nature à influer sur la décision de l’acquéreur. En d’autres termes, il n’a pas le droit de cacher un élément important, mais peut en théorie omettre de préciser un élément secondaire.
L’agent immobilier est-il responsable en cas de défaut du bien ?
La frontière est parfois difficile à tracer, mais la jurisprudence donne quelques indices. De manière générale, l’agent immobilier doit informer l’acheteur de tout problème décisif dont il a connaissance. Un arrêt de la Cour de cassation de 2016 relève par exemple la responsabilité d’un agent qui n’avait pas précisé que des travaux de copropriété onéreux étaient imminents , même s’ils n’avaient pas encore été votés et que le montant n’était donc pas défini. Il doit également informer le notaire de ce type de situation.
L’état du bâtiment revêt souvent des questions techniques. La jurisprudence précise bien que l’agent n’est pas un expert de la construction. Son statut de professionnel de l’immobilier lui impose cependant de se renseigner en cas de doute. Par exemple, s’il repère des indices laissant craindre un défaut important, il doit faire appel à un spécialiste. En revanche, si rien ne laisse deviner un défaut, ou si l’expert sollicité commet une erreur, l’agent n’est pas responsable. L’obligation d’information peut aller assez loin dans le détail. Un autre arrêt rappelle ainsi qu’un agent qui déclare qu’une toiture est « neuve » doit aussi préciser si elle a été refaite par un professionnel ou par le propriétaire. L’agent est également tenu de vérifier les déclarations du vendeur, par exemple concernant la surface loi Carrez, ou sur le fait que le prétendu vendeur est bien propriétaire et a bien le droit de vendre. À noter enfin que des acquéreurs ne peuvent reprocher à un agent immobilier d’avoir omis une information s’ils en ont été clairement mis au courant par d’autres moyens.
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