Pourtant séparées de 325 kilomètres, Montpellier et Nice partagent suffisamment de points communs pour faire hésiter bien des acquéreurs. Il y a de quoi ! Deux villes de taille moyenne, à deux pas de la Méditerranée et baignées d’un ensoleillement généreux toute l’année. Mais surtout, une attractivité qui ne faiblit pas. Ainsi, étudiants, actifs en quête de vitamine D, et même retraités sont séduits par ces deux marchés immobiliers qui sont pourtant très différents.

Car même si le marché immobilier en région reprend des couleurs – « avec des ventes en hausse de 11 % au troisième trimestre sur un an 
», explique Jordan Frarier, président de Foncia Transaction –, la reprise est assez inégale dans le sud. Depuis le premier trimestre, « le nombre de compromis signés a augmenté de 14 % en moyenne au niveau national, tout en variant de – 8 % en Provence-Alpes Côte d’Azur à + 17 % en Nouvelle-Aquitaine »
, pointe l’Observatoire Interkab des agents immobiliers indépendants.

Sous le soleil de Nice, dans les Alpes-Maritimes, les acquéreurs sont nombreux. « Les investisseurs étrangers, américains en particulier, reviennent,
note Laurent Lasry, gérant de l’agence Inter Immobilier. La clientèle française, hors Alpes-Maritimes, recherche des résidences secondaires ou des surfaces à mettre en location. » A l’image de ce couple de 60 ans, qui s’est offert un 3-pièces de 75 m² avec garage, quartier Saint-Sylvestre (Nice Nord) pour 280 000 euros, dans un immeuble de bon standing de 1970. Mais avec 50 000 à 60 000 euros de travaux pour sa rénovation complète.

D’ailleurs, c’est là l’une des grandes différences entre les deux villes : leur démographie. D’après les dernières données de l’Insee
, mises à jour le 6 novembre dernier, près d’un tiers des Niçois (29,3 %) ont plus de 60 ans, contre seulement 19 % des Montpelliérains. Dans la préfecture de l’Hérault, c’est même l’inverse : la moitié des habitants ont moins de 30 ans.

Une différence qui se traduit directement dans les types de biens recherchés. Si à Nice, les acheteurs privilégient les résidences secondaires ou les investissements locatifs, à Montpellier, le marché repose avant tout sur l’acquisition de résidences principales. Ainsi, le volume de ventes dans l’ancien au sein de la capitale de l’Hérault a progressé de 6,7 % en un an, selon la Fnaim. Mais le marché s’est restreint. « Seuls les clients au projet bien défini achètent, les primo‑accédants ne sont plus là
, constate Grégori Choquet, secrétaire général de la Fnaim dans l’Hérault. Montpellier et sa première couronne restent très demandés si les prix sont bien calibrés. »

Par « prix calibrés », comprenez « alignés avec la réalité du marché ». Mais quelle est-elle, justement ? Selon les données Meilleurs Agents et Se Loger – publiés par Challenges
dans le cadre d’un partenariat
 –
, le prix moyen d’un appartement à Montpellier s’établit à 3 500 €/m². Pour une maison, il faudra logiquement débourser plus : 4 502 €/m². Un niveau élevé qui s’explique par une très nette progression du marché montpelliérain ces cinq dernières années : le prix des maisons a grimpé de 16,2 % pour les maisons, et 10,3 % pour les appartements. Et le manque de biens empêche toute correction significative…

Les délais de transaction, eux, s’allongent : depuis l’arrêt de la baisse des taux, c’est l’attentisme dans la ville occitane. Dans le neuf, les mises en vente ont bondi de 70 % au premier semestre par rapport au premier semestre 2024, selon l’observatoire Adequation. « Mais avec 630 logements dans la métropole, le volume reste historiquement bas »
, nuance Clémence Peyrot, directrice Occitanie d’Adequation. Malgré des ventes en hausse de 11 %, le marché reste compliqué, faute d’offres et de prix intéressants. A 5 500 euros le m² moyen avec parking, les prix montpelliérains découragent les investisseurs, sans compter la fin du Pinel
. Ils ne représentent plus qu’un acheteur sur cinq.

À Nice, marché historiquement plus huppé, les prix s’envolent nettement par rapport à Montpellier. Pour un appartement, le prix au m² atteint 5 200 €, soit 700 € de plus qu’un bien similaire dans l’Hérault. Pour les maisons, l’écart se creuse encore davantage : il faut compter en moyenne 6 424 €/m², soit presque 2 000 € de plus par m² qu’à Montpellier. À noter que sur les cinq dernières années, le marché foncier a très fortement augmenté : les prix ont augmenté de + 18,7 % pour les appartements, et de + 20,9 % pour les maisons. Désormais, une maison niçoise de 130 m² se négocie en moyenne à 835 120 €, contre 585 260 € pour une maison équivalente à Montpellier. Soit près de 250 000 € d’écart pour le même bien !

Des prix qui passent du simple au double selon les quartiers, stabilité des taux… ce qu’il faut savoir pour acheter ou louer à Paris

Au nord de Nice, côté Cimiez et colline de Gairaut, hôtels particuliers, demeures de caractère et villas contemporaines de 200 m² environ, avec vue mer et piscine, trouvent preneur entre 1,5 et 3 millions d’euros. Dans les petits lotissements, des villas jumelées de 100 à 120 m² sont vendues entre 5 000 et 7 000 euros le m² selon la superficie du terrain et l’état. Les quartiers périphériques (Libération, La Madeleine, Riquier, Auvare) conservent des prix plus raisonnables.

Ni à Montpellier ni à Nice, les primo-accédants ne sont donc en première ligne. Dans ces deux villes, le marché attire surtout des acheteurs déjà propriétaires ailleurs, à la recherche d’une résidence principale mieux située, d’un pied-à-terre ou d’un investissement locatif. Et cela se reflète dans le profil des acquéreurs : jeunes actifs et familles installées à Montpellier, et clients plus âgés –
 français ou internationaux –
 pour Nice.

Des prix qui passent du simple au double selon les quartiers, stabilité des taux… ce qu’il faut savoir pour acheter ou louer à Paris

Pour ces acheteurs « expérimentés », la mobilité est donc un vrai critère : combien de temps pour rejoindre Paris ou Lyon, par exemple ? Bien reliée à Paris en moins de quatre heures grâce à ses 23 allers-retours TGV quotidiens, Montpellier reste également facilement accessible depuis Lyon (2h23). Nice, plus excentrée, nécessite un peu plus de patience : en train, comptez en moyenne 7h18 pour rejoindre Paris, 5h55 pour Lyon. Des temps de trajet toutefois raisonnables si vous envisagez d’y passer des week-ends, ou de gérer à distance un investissement locatif.

Virginie Grolleau avec Myriem Lahidely et Antoine Marty

En partenariat avec
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 novembre 2025