Se loger. Un besoin primaire qui peine à être satisfait en France, en 2023. Et la situation n’est pas près de s’améliorer. Déjà l’objet de multiples contraintes – normes environnementales, prix élevé du foncier, encadrement des loyers…- le secteur immobilier est aujourd’hui bouleversé par la remontée des taux. Nos explications et les pistes pour sortir de l’impasse dans ce dossier spécial en six volets.

Symbole d’entrée dans la vie d’adulte, la signature du premier bail n’a jamais autant relevé de l’épreuve initiatique. Le stock de biens à louer a baissé en France de 9 % en moyenne sur un an et de 23 % dans les grandes villes, selon la dernière étude de SeLoger dévoilée en septembre. A Rennes (- 43 %) ou Nice (- 34 %), c’est l’hécatombe. Et forcément, ce qui devient rare coûte plus cher. Si la hausse des loyers en cours a été plafonnée par le gouvernement à 3,5 % jusqu’au premier trimestre 2024, les tarifs pour les biens nouvellement mis sur le marché ont bondi : + 6,1 % à Nice en un an, + 4,9 % à Marseille ou encore + 4,6 % à Strasbourg. Soumise à l’encadrement des loyers, Paris échappe à la flambée. Mais pas à la disette : la capitale compte 68 % d’appartements à louer en moins par rapport à juillet 2021. D’après Lodgis, une agence spécialisée dans le meublé, il faut compter six mois d’attente aujourd’hui pour y trouver un studio.

Cette atrophie du marché est la conséquence d’un redoutable effet domino : empêchés par des taux d’emprunt élevés et des prix au mètre carré qui ne baissent pas, ou si peu, les trentenaires renoncent à leur projet de primo-accession à la propriété et ne libèrent pas leur location pour les autres – étudiants ou jeunes couples. Quant aux particuliers susceptibles d’acheter un bien pour le louer, ils sont 69 % à trouver la situation économique actuelle dissuasive, d’après une enquête récente d’OpinionWay pour le réseau Laforêt. Pire : cette réticence culmine chez les 50-64 ans (75 %), traditionnellement les plus enclins à réaliser ce type d’investissement, pour se dégager un revenu complémentaire à la retraite. Comparé à un Livret A qui rapporte désormais 3 % net, ou à des comptes à terme ou des fonds garantis en assurance-vie qui s’en rapprochent, le rendement de l’immobilier locatif est peu ou prou équivalent. Avec bien plus d’aléas : sinistres, loyers en souffrance, mauvaise surprise de Bercy… A quoi bon s’y risquer ?

Charles Marinakis, le président de Century 21 en France, pointe un autre facteur aggravant : « Les locations saisonnières polluent le marché locatif privé. Si le législateur ne fait pas quelque chose, le parc va continuer de s’assécher. C’est urgent, et c’est le seul terrain sur lequel l’Etat peut agir. » Pour l’heure, dans le cadre du projet de loi de finances adopté en première lecture à l’Assemblée par le biais du 49-3, l’exécutif s’est contenté d’aligner la fiscalité des meublés de tourisme classés sur celle de leurs homologues non classés. « Un pansement face à une hémorragie », s’est indignée la Fnaim, l’union syndicale des professionnels de l’immobilier, qui réclame de mettre sur un pied d’égalité les locations saisonnières et celles de longue durée.

En matière d’obligations énergétiques, par exemple, le décalage est flagrant : contrairement aux bailleurs de logements mal isolés qui doivent engager de coûteux travaux de rénovation s’ils veulent continuer à les louer à l’année, les détenteurs de meublés de tourisme n’ont aucune contrainte de cet ordre. Même le patron d’Airbnb en France, Emmanuel Marill, en convenait dans L’Express en juillet dernier : « Un propriétaire qui achète un autre logement et qui le dédie à la location saisonnière devrait, à mon sens, respecter la réglementation qui vaut pour la location longue durée. » Patrice Vergriete, le ministre du Logement, s’est dit prêt à lancer une mission pour « remettre à plat » les différents régimes de location. La réforme, si elle voit le jour, n’est pas attendue avant 2025.