Alors que les transactions immobilières ont chuté en 2024, le marché des ventes immobilières aux enchères est resté stable. Les biens adjugés aux enchères se vendent souvent en dessous des prix du marché, avec des écarts allant de -26% à -67%, selon le site de ventes aux enchères immobilières Vench.
Un marché de niche qui devrait prendre de l’ampleur dans les années à venir. L’an dernier, le marché immobilier a connu une chute drastique des transactions immobilières avec -21% sur un an, d’après les chiffres de la Fnaim. Les ventes aux enchères judiciaires, elles, ont connu une relative stabilité avec un petit repli de 1%, selon le site de ventes aux enchères immobilières Vench. Une des raisons? Le financement.
« Avec des transactions en baisse sur le marché traditionnel, de nombreux acheteurs peinent à obtenir un financement. À l’inverse, les ventes aux enchères judiciaires n’incluent aucune condition suspensive de crédit. »
Mais ce n’est pas la seule raison. Les écarts de prix jouent particulièrement. En effet, les biens adjugés aux enchères se vendent souvent en dessous des prix du marché, avec des écarts allant de -26% à -67% selon les villes. Ainsi, selon Vench, l’écart de prix est de -38% à Paris, -67% à Marseille, -60% à Lyon, -42% à Nice, -26% à Nantes et -41% à Toulouse.
Mais attention, « ces écarts ne garantissent pas une acquisition à moitié prix », précise bien Vench.
En effet, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Tout d’abord, les frais d’adjudication peuvent atteindre 10 à 20% du prix final. Ensuite, il est nécessaire d’apprécier l’occupation du bien, ce qui impacte sa valeur et sa rentabilité, ainsi que les travaux nécessaires.
Attention aux concurrents
Et enfin, il faut considérer sa localisation. « À Marseille, par exemple, les enchères concernent principalement des quartiers populaires comme le 15ᵉ arrondissement, alors que les 7ᵉ et 8ᵉ arrondissements, très prisés, sont peu représentés », souligne le site de ventes aux enchères qui donne un autre exemple:
« À Paris, un appartement de 50 m² dans le 8ᵉ arrondissement voit ses chances amoindries d’être adjugé avec une décote de 40% par rapport au marché bien que cela soit possible. »
Par ailleurs, attention si c’est votre première vente, en face de vous vous aurez des acquéreurs aguerris. 71% des acheteurs aux enchères sont des investisseurs particuliers qui cherchent à développer leur patrimoine locatif et 19% sont des professionnels comme des marchands de biens, des promoteurs. Seuls 10% sont des particuliers qui souhaitent acquérir leur résidence principale ou secondaire. Les ventes sont particulièrement concentrées en Île-de-France (23%), en Provence-Alpes-Côte d’Azur (14%) et en Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine (9% chacune).
Vers une progression du nombre de ventes aux enchères?
Ce type de ventes devrait connaître une progression en 2025 ou 2026, pronostique Vench. Et ce pour deux principales raisons. Tout d’abord, un contexte économique tendu favorisant les ventes judiciaires. « La hausse des taux d’intérêt a réduit la capacité d’emprunt des ménages, entraînant une baisse des transactions sur le marché classique », rappelle le site de ventes aux enchères qui ajoute que « l’inflation persistante pèse sur le pouvoir d’achat et met sous pression de nombreux propriétaires en difficulté ».
« Ainsi, l’augmentation des défauts de remboursement des crédits immobiliers pourrait mécaniquement alimenter le marché des saisies judiciaires. »
Ensuite, Vench mise sur un effet retardé des crises immobilières et financières. « Les ventes aux enchères sont souvent la conséquence de procédures longues, ce qui signifie que l’impact de la crise actuelle ne se manifestera pleinement qu’en 2025 et 2026 ».
Les pièges à éviter
Mais avant de se lancer dans ce type d’achat, Vench liste les pièges à éviter. Tout d’abord, ne pas se fier uniquement à la mise à prix. La mise à prix est un point de départ, pas une estimation du prix final. Les enchères peuvent rapidement dépasser les attentes. Il est indispensable d’étudier le marché local avant d’enchérir.
Ensuite, il faut définir un budget maximal et s’y tenir. L’effet d’emballement lors d’une vente peut conduire à des surenchères impulsives. Fixer un prix plafond en amont permet de garder le contrôle sur son investissement.
De plus, il faut anticiper les frais annexes. Au prix d’adjudication s’ajoutent des frais pouvant représenter 10 à 20% du prix final, et des travaux dans le bien peuvent être nécessaires. Pensez à vérifier l’occupation du bien et les contraintes. Un bien occupé nécessite une procédure d’expulsion, allongeant le délai de mise en possession.
Attention, aucun prêt avec condition suspensive n’est accepté. L’acheteur doit disposer des fonds sous 60 jours. En cas de non-paiement, il risque des pénalités et la perte de l’acompte.
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