Faire une bonne affaire : tous les acquéreurs immobiliers en rêvent. Mais « une bonne affaire », qu’est-ce que c’est ? « Il n’y a pas de recette magique« , prévient Marc Habrioux, directeur de l’agence ERA Villiers, à Paris. Pour autant, plusieurs indices peuvent potentiellement signifier qu’un bien est un bon investissement. Pour l’agent immobilier, implanté dans les 8e et 17e arrondissements de la capitale, une bonne affaire, c’est avant tout « un bien qu’on revend aussi facilement qu’on l’a acheté« , explique-t-il.
Autrement dit : c’est la typologie de biens qui suscite le plus d’intérêts des acheteurs. Dans les quartiers chics de Paris où Marc Habrioux évolue, c’est, par exemple, « un appartement familial, composé de trois chambres, en étage élevé« , confie-t-il. La nature du bien n’est pas le seul critère à prendre en compte. « L’emplacement est également un facteur clé : acheter dans un quartier bien situé, c’est s’assurer de le revendre sans aucune difficulté, y compris lorsque le marché est à l’arrêt« , explique-t-il.
L’agent immobilier se souvient d’un couple ayant acheté un appartement familial boulevard des Batignolles, à Paris. Baigné de lumière, le bien était composé de trois chambres et situé au 6e étage d’un immeuble haussmannien de sept étages. « Ce couple l’avait acheté au-dessus du prix du marché. Lorsqu’il s’est séparé deux ans après et qu’il a fallu le revendre dans la précipitation, il a quand même réussi à faire une plus-value« , raconte-t-il. Pour deux raisons : l’appartement était le produit que la clientèle s’arrachait à cette époque et il était idéalement situé, dans le 17e arrondissement de la capitale.
Récemment, l’agent immobilier a vendu deux appartements d’environ 110 mètres carrés, dans la même copropriété, devant le Square Monceau. Dans ces deux transactions, c’est la situation des biens qui a fait le prix, et qui a donc permis aux vendeurs comme aux acquéreurs de faire la fameuse « bonne affaire ». « J’ai vendu ces deux appartements environ 13 000 euros du mètre carré, alors qu’ils avaient tous deux d’importants travaux à réaliser et seulement deux chambres. S’ils avaient été moins bien situés, ils auraient plutôt été estimés entre 11 500 et 12 000 euros du mètre carré« , indique-t-il.
Une « bonne affaire » peut aussi être réalisée via l’achat d’un bien immobilier décoté en raison d’un problème à solutionner. « Aujourd’hui, les appartements qui affichent un mauvais diagnostic de performance énergétique sont, par exemple, proposés à un prix qui est environ 20% inférieur au prix du marché« , illustre Marc Habrioux. Les rénover et les mettre en location peut donc constituer un bon filon. Plusieurs indicateurs doivent alors être étudiés, dont la rentabilité locative, qui diffère en fonction de la présence ou non d’une mesure d’encadrement des loyers. Cette rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés (les loyers) rapportée au prix d’achat du bien.
D’après une étude publiée en juin 2025 par le réseau Guy Hoquet l’Immobilier, les villes comme Nice, Perpignan et Montpellier offrent par exemple une rentabilité solide pour les studios et les T2. Dans ces villes, « la bonne affaire » pourrait ainsi consister à orienter son investissement vers les petites surfaces avec un mauvais DPE. Toujours au « bon » emplacement.
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