On lit tout sur l’évolution des prix de l’immobilier ! Tant de chiffres s’entrecroisent qu’on en perd son latin. Tentons donc de faire un état des lieux dépassionné de la situation en nous fondant sur des données méticuleusement sourcées.

Des volumes de transactions en berne

Pour ce faire, commençons par regarder les volumes de transaction. Ils sont en berne. La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) estime à 875 000 les transactions sur des logements anciens ayant abouti en 2023, soit un recul de 22 % par rapport à l’année 2022.

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Toutefois, si on le ramène à la population française sur une longue période, ce chiffre n’est pas abyssal. Avec 1,29 transactions pour 100 habitants, il nous renvoie à l’année 2016 ou encore à la période 2000-2007. C’est en revanche la violence de l’ajustement qui frappe, plus marqué encore que celui de 2008-2009.

Jetons maintenant un œil aux prix de l’immobilier. Les derniers chiffres publiés par l’Insee à fin septembre 2023 montrent, pour les transactions dans l’ancien, un nouveau recul du prix moyen de -1,1 % au 3e trimestre, portant la baisse cumulée à -2,1 % depuis le point haut atteint au 4e trimestre 2022.

Les prix immobiliers se corrigent modestement, mais de manière hétérogène

Ces chiffres masquent cependant un phénomène de propagation progressive de la correction. Celle-ci débute à Paris dès 2021, où la baisse cumulée depuis approche désormais 8 %. Lyon a touché son point haut début 2022 et a, depuis, baissé autant que Paris. La province prise dans son ensemble ne commence à baisser qu’à partir du 1er semestre 2023 et n’avait globalement perdu qu’à peine 1 % à fin septembre. On note enfin que les territoires ruraux (communes de moins de 10 000 habitants) font exception et restent en hausse de 3,8 % sur un an.

Ces indices de prix publiés par l’Insee présentent l’avantage d’être basés sur la réalité des transactions enregistrées par les notaires et d’être corrigés de l’éventuelle déformation de la qualité des biens vendus d’une période sur l’autre. Ils sont en revanche un « rétroviseur » du marché, les transactions bouclées au 3e trimestre correspondant généralement à des négociations intervenues au printemps.

Il est par conséquent intéressant de les compléter de données plus fraîches issues de la publication d’annonces immobilières. Elles permettent par ailleurs une lecture géographique plus fine que le découpage retenu par l’Insee. Les chiffres compilés par l’Observatoire Guy Hoquet nous montrent une large palette d’évolution des prix au m2 affichés sur les 12 derniers mois.

On constate ainsi que Nice est la seule grande métropole restant sur une tendance assurément haussière. Marseille, Toulouse, Paris, Montpellier et Reims sont proches de l’équilibre sur un an tout en s’inscrivant dans une dynamique légèrement baissière sur la période la plus récente. Lille, Strasbourg, Bordeaux, Lyon et Nantes sont davantage touchés par cette baisse avec des reculs de l’ordre de 5 à 6 % sur les 6 derniers mois.

Au niveau national, les prix au m2 affichés sur les biens mis en vente de septembre à décembre donnent l’image d’un marché dans lequel le prix moyen des transactions devrait continuer à baisser d’environ 1,1 % par trimestre – soit le même rythme que celui observé par l’Insee au 3e trimestre 2023 – pour encore deux trimestres.

Après s’être dégradé pendant 4 ans, le pouvoir d’achat immobilier va s’améliorer

La question de l’évolution des prix concentre tant les commentaires qu’elle peut faire perdre de vue les autres facteurs qui déterminent le pouvoir d’achat immobilier des Français.

Tout d’abord, la progression des salaires. Si le prix moyen d’un logement a crû de 27 % sur les 10 dernières années (Insee), on ne peut passer sous silence le fait que le salaire moyen du secteur privé a progressé de 22,4 % (ministère du Travail). Enfin, le niveau des taux de crédit peut également affecter le pouvoir d’achat immobilier.

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Afin de mesurer l’évolution de ce pouvoir d’achat, nous proposons un indicateur exprimant, pour les acquéreurs de chaque période, le prix moyen des logements en part du revenu moyen affectée au remboursement du crédit à l’habitat, sur la base du salaire moyen et des taux de l’époque, à l’échelle nationale.

Ce modèle montre que nous étions, de 2015 à 2020, sur un plateau bas de part de revenu affectée au remboursement. La progression des prix nominaux sur cette période était cohérente avec la croissance des salaires et la baisse concomitante des taux de crédit. C’est pendant la pandémie (mi 2020 à début 2022) qu’une pente ascendante commence à se former, qui s’accentue ensuite avec la remontée brutale des taux de crédit.

Au dernier point connu (T3 2023 pour le prix des logements mesuré par l’Insee), la part de 32,7 % du revenu affectée au remboursement du crédit se situe à mi-chemin entre le plateau bas des années 2015-2020 et le point haut atteint en 2008.

Et en projetant le modèle sur la base d’une continuation de la correction des prix et de l’inflation salariale, la part du revenu affectée au remboursement devrait se mettre à refluer sensiblement dès le 1^er trimestre 2024, notamment sous l’effet de la détente des taux. De quoi nourrir un peu d’optimisme. Pour le marché immobilier, le dégel n’est peut-être plus très loin.

Cet article est une contribution du fondateur de Moneysmart, Olivier Lendrevie. Pour retrouver d’autres analyses et décryptages de l’actualité financière : moneysmart.fr.

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