Depuis 2021, la durée de détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale n’a cessé d’augmenter avec un renforcement du phénomène depuis 2022, tandis qu’en 2019 il fallait moins de deux ans pour rentabiliser son achat.

Une baisse des taux de crédit

En 2024, la baisse des taux de crédit et la baisse des prix immobiliers dans certaines villes ont favorisé la relance du marché.

« Ces deux évolutions conjuguées permettent une baisse de la période requise pour que l’achat devienne moins coûteux que la location », analyse Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux qui vient de publier son étude annuelle « Acheter ou louer »*.

Elle détermine ainsi le moment où l’achat d’une résidence principale, d’une surface moyenne de 70 m², devient plus avantageux que la location ou le moment où rester locataire fait perdre de l’argent.

 Une rentabilité plus rapide dans 17 villes

Parmi les 32 villes analysées dans l’étude de Meilleurtaux, la période requise pour que l’achat devienne rentable a baissé dans 17 d’entre elles.

Pour certaines, la période a été divisée par deux ou plus. C’est le cas notamment du Mans où on passe de 19 ans en 2023 à quatre ans cette année.

Le prix au mètre carré à l’achat a baissé dans la ville, alors que les loyers ont, eux, augmenté. Le Havre détient la deuxième plus grande évolution positive en passant de 16 ans à 7 ans.

Limoges diminue par deux la période en passant de huit à quatre ans. Ainsi, dans cette ville par exemple, rester locataire au-delà d’une durée de 4 ans fait perdre de l’argent.

 Besançon, Dijon… Des durées de rentabilité qui s’accélèrent

D’autres villes tirent également leur épingle du jeu cette année en enregistrant des baisses significatives : Dijon de 22 ans à 13 ans, Nantes de 24 à 16 ans Besançon de 14 ans à huit ans et cinq mois, Reims évolue de 19 ans à 14 ans et Perpignan passe de 10 à sept ans.

La baisse est moins spectaculaire à Saint-Étienne, qui gagne un an, en passant de quatre ans et six mois en 2023 à trois ans et six mois en 2024.

La ville de Mulhouse, de son côté, possède la rentabilité à l’achat la meilleure du classement. « En effet, avec un prix au mètre carré passé de 1 687 € en 2023 à 1 319 € en 2024 et, en parallèle des loyers qui ont augmenté, il est maintenant possible de rentabiliser son investissement dans cette ville en seulement un an et trois mois », souligne Maël Bernier de Meilleurtaux.

 Paris, Lyon, Strasbourg : il faut être patient pour rentabiliser

Si pour certaines villes la durée de rentabilité à l’achat a baissé en une année, pour d’autres cette durée a stagné en 2024. À Lille et Bordeaux, elle n’a pas bougé et reste de 21 ans et 22 ans respectivement.

« Dans les grandes villes, la durée de rentabilité est forcément plus longue, car le montant des achats l’est également », précise Maël Bernier.

Mais une amélioration a eu lieu dans certaines, comme à Paris qui gagne un an en 2024 (en passant de 30 ans à 29 ans) et Strasbourg qui gagne également un an en passant de 21 ans à 20 ans ou à Lyon qui en gagne quatre (22 ans en 2023, contre 18 ans et trois mois en 2024).

Des baisses qui restent faibles.

Mais selon elle, les prix des loyers sont aujourd’hui loin d’être stabilisés, l’offre locative ne cessant de faiblir : « Aussi, l’acquisition d’un bien, même si cela demande des efforts, demeure la meilleure protection financière à terme notamment quand le bien est payé. Car contrairement au loyer, il y a bel et bien une date de fin ! »

 Marseille, Nice, Grenoble : jusqu’à sept ans pour rentabiliser

Dans d’autres villes, la durée de rentabilité a largement augmenté, notamment à Marseille passant de 13 ans à 18 ans, Nice de 20 ans à 22 ans, Rouen de 10 ans à 14 ans, Caen de 16 ans à 20 ans, Aix- en-Provence de 22 ans à 27 ans, Montpellier de 13 ans à 20 ans, Grenoble de 11 ans à 16 ans ou encore et Metz de six ans et six mois à neuf ans et trois ans.

« Pour les villes où la situation est contraire, c’est l’augmentation du mètre carré à l’achat qui impacte fortement l’acquisition d’un bien, mais également parallèlement à l’augmentation des prix de l’immobilier et de la taxe foncière (en hausse quasiment partout en France), les prix des loyers dans ces villes qui sont, eux, restés relativement stables », observe-t-elle.