Lorsque l’on souhaite développer et diversifier son patrimoine, il est fréquent d’envisager d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Il y a encore peu, le contexte était particulièrement favorable à l’investissement locatif. Mais, désormais, la situation a changé, et la remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers n’est pas la seule responsable. Faut-il encore investir dans de l’immobilier locatif en 2023 ? Les éléments de réponse.
2 Français sur 3 trouvent le moment mal choisi
Dans son baromètre OpinionWay du 28 septembre, La Forêt Immobilier met en avant des chiffres révélateurs de l’avis des Français sur l’investissement locatif. Ce sont ainsi plus de 2 personnes interrogées sur 3 (69 % précisément) qui estiment que la situation économique les dissuade de se lancer dans un tel projet. Yves Gambart de Lignières, conseil financier et gestion de patrimoine, abonde en ce sens : « L’environnement est compliqué. […] Tout ça me fait dire que j’aurais du mal à aller sur un investissement locatif aujourd’hui ».
Pourquoi ce désamour des Français vis-à-vis de l’investissement locatif ? La première responsable, et la plus évidente, est la hausse des taux d’intérêt. Sur 20 ans, il faut désormais tabler sur du 4 % en moyenne, et même 4,44 % sur 25 ans, là où, un auparavant, il était possible d’obtenir des conditions de crédit aux alentours des 1 %. Résultat : acheter un appartement ou une maison revient de plus en plus cher, sans pour autant avoir la certitude de pouvoir louer à un prix suffisant pour encaisser ce surcoût.
Taxe foncière, DPE, fiscalité… Des facteurs de risque
L’augmentation des taux d’intérêt n’est pas l’unique responsable du contexte difficile de l’investissement locatif. « La fiscalité n’est pas forcément propice à l’immobilier, même si c’est un peu mieux en meublé », avance Yves Gambart de Lignières. Il faut toutefois noter que le régime du meublé pourrait connaître des modifications, puisqu’un rapport d’information relatif à la fiscalité du patrimoine a été rendu le 27 septembre, et préconise une uniformisation des régimes fonciers.
« Dans les mois à venir, il pourrait donc y avoir donc une forme d’attentisme de la part des investisseurs immobiliers ou un report de l’investissement sur d’autres actifs », résume Charly Tournayre, conseil en ingénierie fiscale et patrimoniale. La hausse du coût de la taxe foncière est également un facteur de risque. Dans certaines communes, cette augmentation est même particulièrement conséquente, tant et si bien que « dans quelques années, la taxe foncière pourrait avoisiner l’équivalent du cumul entre la taxe foncière et la taxe d’habitation supprimée », explique Charly Tournayre.
Enfin, pour lutter contre le mal logement, la loi Climat et Résilience a renforcé le rôle du Diagnostic de performance énergétique (DPE). La classification des biens immobiliers dans ce document peut dès à présent empêcher sa mise en location ou l’augmentation du loyer, et les obligations qui y sont liées vont se renforcer progressivement, au fil des années.
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Des prix de l’immobilier qui baissent, et des opportunités qui se présentent
Derrière les nuages, certains rayons de soleil subsistent en matière d’investissement locatif. Notamment, les prix de l’immobilier ont commencé à baisser, de 4,1 % pour les appartements et de 2 % pour les maisons selon le réseau Century 21. En effet, les vendeurs ont plus de difficultés à trouver un acheteur solvable, en lien avec la hausse des taux d’intérêt, et ils n’ont donc parfois pas d’autre choix que de baisser le prix de vente de leur logement.
Par ailleurs, certains vendeurs pressés sont prêts à consentir des baisses de prix significatives. Pour un investisseur locatif, cela peut être une occasion à saisir, afin de concrétiser son projet sans se ruiner. Manuel Ravier, co-fondateur du groupe Investissement-locatif.com, fait le point sur la situation : « Si vous réussissez à acheter à un bon prix, même avec des taux à 4 %, vous êtes gagnants ».
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