Un 1er semestre 2024 difficile devrait succéder à un 2nd semestre 2023 qui l’a été tout autant. Le quadruplement des taux d’intérêt en deux ans a eu raison de la dynamique passée du marché.
L’année 2023 s’est terminée avec un record historique de baisse des ventes sur un an à environ 865 000 (- 22 %), et une baisse des prix, surtout dans les zones denses, selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) qui publie son bilan du marché immobilier.
Forte baisse des ventes dans l’ancien
La baisse des ventes de logements, entamée depuis septembre 2021, s’accélère depuis 2023 : à fin novembre 2023, 885 000 transactions dans l’ancien ont été réalisées sur un an (- 21 %). La baisse sur l’ensemble de l’année 2023 aura été de 22 %, soit environ 865 000 ventes.
« Le nombre de transactions redescend donc bien en-dessous des niveaux « pré-Covid » et revient sept ans en arrière. Surtout, il s’agit de la plus forte baisse des ventes sur un an jamais observée depuis plus de 50 ans. Un choc majeur pour le marché immobilier. »
Effondrement dans le neuf
Sur le marché du neuf, les ventes se sont effondrées depuis 18 mois et sont au plus bas depuis 1995. « Le mal semble plus profond sur le marché du neuf (contraint par le coût de la main-d’œuvre et des matières premières notamment) que sur celui de l’ancien », indique la FNAIM.
Baisse sensible des prix en zones tendues
Comme habituellement en début de cycle baissier, la baisse des volumes est suivie d’une baisse des prix, qui se matérialise depuis début 2023.
Après avoir fortement augmenté avant et après le Covid (sauf à Paris), les prix se sont retournés et s’inscrivent désormais en légère baisse.
« La forte hausse des taux de crédit depuis début 2022 rend nécessaire cette baisse des prix (en pente douce jusqu’à présent) pour préserver la capacité d’achat des acheteurs », remarque la FNAIM.
Cette baisse concerne la plupart des zones, à l’exception des zones touristiques (stations balnéaires et de ski) qui résistent encore. Selon les chiffres de la Fédération, Paris (- 5,6 % sur un an) et sa périphérie (- 3,7 %) sont les plus touchées.
D’autres grandes villes connaissent d’importantes baisses de prix : Lyon (- 6,1 %), Nantes (- 7,1 %), Bordeaux (- 4,9 %), à l’exception de Nice encore solide (+ 2,1 %).
« D’une manière générale, le marché baisse le plus là où les prix sont les plus élevés, car la sensibilité des acquéreurs aux taux de crédit y est plus forte, analyse-t-elle. Les grandes métropoles, où les prix et le recours au crédit sont élevés, subissent plus durement qu’ailleurs en France la perte de capacité d’achat immobilier des ménages. »
Mais à ce stade, la baisse des prix est encore relativement modeste et loin de compenser la hausse des taux de crédit, même en tenant compte de la hausse des revenus.
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