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De Paris aux régions, la baisse s’étend et va s’installer dans la durée
Après un été plus résistant qu’attendu, les prix immobiliers repartent à la baisse en octobre, marquant un nouveau tournant pour le marché français. Au 1er novembre, l’Indice des Prix Immobiliers (IPI) national recule de -0,1 % sur un mois. C’est la première fois que les prix en France sont orientés à la baisse depuis le début de l’année. Un mouvement qui se retrouve dans la plupart des segments du marché : Paris (-0,1 %), le Top 10 (-0,1 %) et le Top 50 (-0,1 %) affichent désormais des évolutions négatives. La baisse concerne les appartements comme les maisons.
Cette tendance se confirme dans les grandes métropoles. Sur les 11 principales villes françaises1, 8 enregistrent une baisse des prix en octobre. Rennes affiche le recul le plus marqué (-0,8 %), devant Nice (-0,5 %) et Montpellier (-0,3 %). Les zones rurales continuent de faire figure d’exception, même si la progression continue des prix observée sur ce segment depuis le début de l’année semble ralentir, avec +0,1% de hausse de prix seulement en octobre.
Cette baisse généralisée n’a rien d’inattendu. En effet, le marché doit composer avec un environnement économique et financier moins favorable. Si les baisses observées restent à ce stade modestes (-0,1% sur l’ensemble du territoire français sur le mois d’octobre), leur diffusion à une grande partie du territoire constitue un signal important. Le marché immobilier semble ainsi entrer dans une nouvelle phase d’ajustement des prix, qui devrait se prolonger au cours des prochains mois.
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Des conditions de financement qui se tendent mais encore préservées par rapport à nos voisins européens
Les tensions sur les conditions de financement expliquent en partie les ajustements de prix du mois d’octobre, et les perspectives ne laissent pas entrevoir d’amélioration. En octobre, le rendement de l’OAT française à 10 ans, référence importante pour les conditions de financement des banques, a franchi le seuil symbolique des 5 % pour la première fois depuis juillet 2002. Une évolution particulièrement préoccupante pour le marché immobilier, qui accélère encore un peu plus la perspective de nouvelle hausse des taux de crédit. Si les banques ont jusqu’ici cherché à limiter la répercussion de la hausse des taux longs sur leurs clients, leurs marges de manœuvre se réduisent progressivement.
D’autant que les taux immobiliers français restent relativement faibles par rapport à ceux pratiqués chez plusieurs de nos voisins européens. Même si certaines grilles bancaires affichent déjà des taux immobilier à 4%, les taux des nouveaux crédits à l’habitat s’établissaient à fin octobre autour de 3,7/3,8 % en France2, contre 4,3 % en Belgique et 4,4 % en Allemagne3. Si ces différences s’expliquent en partie par les spécificités des marchés bancaires nationaux, elles rappellent que les conditions de financement françaises demeurent relativement favorables, malgré la dégradation de l’environnement économique. Mais le principal avantage du crédit français reste sa garantie de taux fixe sur l’intégralité de la durée du prêt, sans exposition à une remontée des taux en cours de remboursement. Cette stabilité constitue un filet de sécurité significatif pour les ménages emprunteurs, dans un contexte de taux encore incertain.
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Une fin d’année sous tension, entre crise de confiance et impasse budgétaire
Au-delà des conditions de financement, c’est aussi la confiance qui risque de faire défaut au marché immobilier dans les prochains mois. Dans un climat social et politique particulièrement tendu, les ménages peinent à se projeter dans l’avenir. Les tensions sociales récentes, alimentées notamment par les difficultés de pouvoir d’achat, ne devraient pas contribuer à améliorer la situation. Or, l’achat immobilier reste un engagement de long terme, qui suppose une certaine confiance dans l’avenir. Dans cet environnement incertain, une partie des ménages pourrait préférer reporter son projet.
L’équation pour 2027 apparaît particulièrement difficile à résoudre : concilier le nécessaire redressement des finances publiques avec une crise sociale nourrie par les difficultés de pouvoir d’achat. Alors que le gouvernement prévoit un effort budgétaire de 54 milliards d’euros pour ramener le déficit public à 5 % du PIB en 2027, les marges de manœuvre sont étroites et les perspectives de compromis politique restent incertaines. Une situation qui risque d’entretenir durablement le climat d’incertitude et continuer de peser sur le marché immobilier.
Cette impasse budgétaire inquiète également les marchés financiers, qui se montrent de plus en plus sceptiques quant à la capacité de la France à stabiliser ses finances publiques. Cette défiance contribue à la hausse du coût de financement de la dette française et pourrait maintenir les taux longs à des niveaux élevés. Le risque est donc celui d’un cercle vicieux : une incertitude politique et budgétaire qui pèse à la fois sur la confiance des ménages et sur les conditions de financement.
Dans ce contexte, tous les ingrédients sont alors réunis pour entretenir ce nouveau cycle baissier des prix de l’immobilier sur les prochains mois.
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Les Conseils de SeLoger pour réussir son projet
La hausse des taux immobiliers semble désormais inévitable. Faut-il pour autant mettre son projet d’achat entre parenthèses ? Pas nécessairement. Une capacité d’emprunt qui se réduit, c’est aussi un rapport de force qui évolue entre acheteurs et vendeurs, avec davantage d’opportunités de négociation.
Il faut également garder à l’esprit l’un des grands avantages du crédit immobilier français : le taux fixe. Emprunter aujourd’hui permet de sécuriser définitivement son taux, tout en conservant la possibilité de le renégocier si les conditions de financement s’améliorent demain.
Le véritable critère reste donc l’horizon de son projet immobilier. Pour un ménage qui envisage de rester au moins sept ans dans son logement, la hausse des taux ne constitue pas, à elle seule, une raison de renoncer à acheter. En revanche, lorsque les perspectives personnelles ou professionnelles sont plus incertaines, mieux vaut prendre le temps de la réflexion.
Du côté des vendeurs, le réalisme sera plus que jamais de mise. Face à des acquéreurs dont le pouvoir d’achat immobilier se contracte, accepter de revoir ses prétentions et laisser une place à la négociation sera essentiel pour éviter de voir les délais de vente s’allonger.
1. Villes dans l’IPI TOP 10 et Paris. 2. Taux à 20 ans, Pretto / Empruntis. 3. Taux à 20 ans, Immotheker pour la Belgique et Interhyp pour l’Allemagne.
Source : baromètre national des prix de l’immobilier SeLoger–Meilleurs Agents, n° 191, novembre 2026. Données au 1er novembre 2026.
Source : SeLoger et Meilleurs Agents — Baromètre national des prix de l’immobilier n° 191, novembre 2026 (données au 1er novembre 2026).
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